本书根据《教育部关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》(教高(2006)16号),由高校长期从事物业管理教学和研究的教师编写而成。本书依据物业管理职业岗位(群)的任职要求,参照相关的职业资格标准,以现代管理的基本理论和方法作指导,论述了我国物业管理的基本原理和方法。内容包括:物业管理与房地产、物业管理的主要内容、业主与业主组织、物业服务企业、物业管理市场、物业管理法规制度、物业管理资金、不同类型物业的管理、物业管理与社区建设。本书特色鲜明,以高职高专院校学生为主要对象,编排形式活泼,理论以够用为度,**突出实际技能的培养,通过提出问题引出相关的知识点,有较强的针对性和可操作性。

5.1.2物业管理市场的形成
物业管理市场形成的原因是什么?
1.物业的特殊性使物业管理服务成为独立的交换对象具备了可能性
物业本身是一种特殊的商品,它在空间上固定不变,时间上可长期使用,供给有限,价格高昂。但在其消费阶段,随着物业的使用,必然出现陈旧、破损和功能的退化的情况。为了保证物业的正常使用、延长消费期,实现物业的保值增值,就需要进行科学的管理、维修和养护。同时,随着科学技术的发展,高层建筑、大规模的小区、智能建筑不断增多,功能复杂的物业设施设备大量使用,,使物业功能趋于复杂化和多样化。要管理好这些设备,就必须有专门知识和技能的管理人员进行管理和维护。因此,物业管理服务便成为独立的交换对象而存在,使物业管理市场的形成具备了可能性。
2.社会对物业管理服务需求的日益增加促使了物业管理市场的形成
社会对物业管理服务的需求是多方面的。首先,是业主对物业管理的需求。业主为了使自己所拥有的物业得到正常的使用和保值增值,需要有专业的物业服务公司管理自己名下的物业,对物业及各种设施设备进行养护、维修,对环境进行美化,对治安进行维护等。通过物业的专门化管理,业主可以获得了一个舒适的生活和工作环境,从而提高生活质量。
其次,是房地产开发商对物业管理的需求。优质的物业加上良好的物业管理,已成为开发商推出新楼盘的卖点。随着人民生活水平的提高,消费者在购买房产的时候,除了质量、价格、地理位置等基本因素外,对环境及售后服务亦提出了更高的要求。开发商将引入**的物业管理作为提供良好售后服务的一项重要的措施,并接纳物业管理的提前介入,既顺应消费者的需求,又对售后的房产进行妥善的保养,减少返修量,这样,亦使开发商在房地产销售竞争中取得更多的优势。
再次,是城市管理的要求。城市规划与城市管理是社会文明进步中的一项主要内容,城市管理需要对各类住宅小区、商业楼宇和工业区进行全面有序的管理,要达到这一目的,非常重要的一条就是通过各类物业自身的管理来配合实现,将物业管理与社会精神文明建设结合起来,创建出文明小区与文明城市。
物业管理作为一种新兴的行业,正逐步深入我国城市经济生活之中,与城市经济的发展、人民群众的生活息息相关。随着我国房地产业的发展,作为房地产投资、开发、建设、流动的自然延续和房地产业的一个重要分支,物业管理也得到了迅速的发展;同时物业管理在城市建设中的作用也越来越明显。
当前是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段,在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说,质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新,要求物业管理企业从服务观念到服务方式,从经营理念到市场定位,都要作出相应的变革,才能适应发展的需要。因此,社会急需大量合格的物业管理专业人员。
本书从规范科学角度来说,是对管理学、工学在物业管理领域中表现的阐述;具体而言,是特定领域中的管理方法的研究。因此,作为教材,一方面要能清楚地诠释物业管理涉及的管理学、工学的基本理论;另一方面,要使得学习者明了物业管理的具体表现。为此,本书以改革课程体系和教学内容、建立突出职业能力培养的课程标准、规范课程教学的基本要求、提高课程教学质量为目标,力求改革教学方法和手段,融“教、学、做”为一体,强化学习者能力的培养。
本书的编写突出以职业标准为依据。在“职业标准”的把握上,以物业服务企业的运作为立足点,以物业服务企业各岗位的工作为全书的知识点进行概述,以物业服务企业各部门管理员(部门经理)的岗位技能为应知应会的"度"。本书体系上以必需和够用为度;内容上淡化理论研究,着眼于理论知识的应用,注重介绍理论应用范围、应用范例、实际操作和管理规范等,为培养应用型人才服务。
本书在各章的结构编排上,力求新颖、生动,达到夯实基础,突出**,激发学习兴趣的目的:
1)各章恰当编排“范例”、例题及"资料链接"使得教材的内容含量得到扩充。
2)通过提出问题弓I出相关的知识点,化整为零,将整个知识体系分解到各个部分,便于学习者分块学习和消化;同时又使编排形式活泼,容易弓l起学习兴趣,符合学习习惯。
3)在讲述过程中穿插案例,并结合教学内容对案例作出评析,使知识的传授更具生动性;每章结束后有配套的案例分析练习,便于学习者对知识内容的消化吸收,培养分析问题、解决问题的能力。
4)全书对应知应会的知识点的传授,从解释概念入手,清楚、准确地表述概念及其包含的要点、注意事项等,明确“怎么做”,淡化“为什么要做”。
本书由蚌埠学院郑晓奋副教授主编,郭宛京副教授为副主编,首都经济贸易大学城市与区域经济系副主任、物业管理学专家谭善勇主审。具体编写分工为:郑晓奋编写第1章、第2章、第3章、第4章、第7章、第8章,郭宛京编写第5章、第6章、第9章。郑晓奋、郭宛京负责策划撰写编写大纲,郑晓奋负责全书的统稿、修改、定稿工作。

前言
第1章物业管理与房地产
1.1房地产与房地产业
1.2物业管理
1.3物业管理与房地产经营
小结
思考题
案例分析
案例分析提示

第2章物业管理的主要内容
2.1物业管理的原则与宗旨
2.2物业管理模式
2.3物业管理的环节和服务范围
小结
思考题
案例分析
案例分析提示

第3章业主与业主组织
3.1业主
3.2业主大会
3-3业主委员会
小结
思考题
案例分析
案例分析提示

第4章物业服务企业
4.1物业服务企业组建和机构设置
4.2物业服务企业的资质等级管理
4.3物业服务企业的权利和义务
4.4物业服务企业的社会关系
小结
思考题
案例分析
案例分析提示

第5章物业管理市场
5.1物业管理市场的形成与结构
5.2物业管理市场的运行机制
5_3物业管理市场的运行原则
5.4物业管理市场的运行秩序
小结
思考题
案例分析
案例分析提示

第6章物业管理法规制度
6.1物业管理法律规范
6.2物业管理法律关系
6.3物业管理法律关系与物业
管理法律规范
6.4物业管理法律责任
6.5物业管理主要法律法规及
管理制度
小结
思考题
案例分析
案例分析提示

第7章物业管理资金、专项维修
资金与税收、保险
7.1物业管理资金
7.2专项维修资金
7-3物业管理的税收与保险
小结
思考题
案例分析
案例分析提示

第8章不同类型物业的管理
8.1 居住物业的管理
8.2非居住物业的管理
8.3 智能化物业的管理
小结
思考题
案例分析
案例分析提示

第9章物业管理与社区建设
9.1 社区建设
9.2物业管理与社区建设
小结
思考题
案例分析
案例分析提示
参考文献

……