全面梳理 本套丛书全面梳理了买卖合同、服务合同、保险合同、房屋租赁合同等各个合同专题在司法实践中存在争议的热点、疑点、难点问题，以司法实践和理论相结合为基础进行归纳总结，每个专题梳理出的有效案例均接近或超过1000个，能够有效覆盖各个专题领域的各个法律适用问题。 准确适用 本套丛书从海量的案例数据中提炼出具有代表性的、指导性的案例，尤其以*高人民法院发布或者认可的指导性案例、公报案例等典型案例为主，包括截至图书出版时人民法院案例库入库的部分典型案例，并结合《民法典》及其相关司法解释的新规定、新精神对案例展现的法律适用规则进行总结、解读，可以帮助读者准确地适用法律解决问题。 有效参考 本套丛书在每一专题中，首先确定该类纠纷的争议焦点，即从实务纠纷中选择多发和疑难的问题，然后依据现行法律和司法解释规定、民事理论，对其进行深入分析，力争使法律条文变为看得清、摸得着的鲜活规则，为法官、律师等法律工作者以及当事人办理相关合同纠纷案件提供有效的参考与借鉴。 本书为丛书之一，以房屋买卖合同为主类型展开讨论，对社会生活中与百姓生活息息相关同时又频发争议的问题予以分析。全书分为十二个专题。**个专题为房

序 言
契约，更多称为合同，与人类社会的发展紧密相连，长期以来在人们的生产生活中被广泛应用。特别是随着经济的发展和商业的繁荣，合同适用范围和应用方式更为广泛、灵活和新颖。在当今社会生活中，无处不现合同使用的现象。人们生活、生产和商事活动中时时刻刻在自觉或不自觉中使用合同，口头合同��书面合同、网上合同等合同形式千变万化，在发生纠纷后认定困难。合同使用多，必然伴随着合同纠纷多。合同纠纷数量在法院审理的民事案件总量中一直占很大比例，稳居榜首。商品房买卖一直是社会的热点问题，在不断发展的同时，也暴露出一些问题，产生不少纠纷，这时更应该持续关注和深入研究探讨问题的内在因素。
在民事法律实务图书市场，主要有三类书籍形式。**类是裁判规则类，对民事纠纷归纳各类裁判规则，简单明确，让法官、律师和广大读者对号入座按争议类型进行类案参考，节约大量时间，提**率。但不容忽视的是，现实生活中鲜活的案例绝没有****的等同，任何一个细节忽视都存在可能造成处理上的偏差，完全照搬规则受到一定的限制。第二类是问答类，对司法实践中出现的疑难问题和多发争议，采用问答的形式，做出自己理解的解答，是很受欢迎的形式之一，但不可避免地因缺少鲜活案例诠释法律，容易造成理解上的偏差。第三类是依据法律条文的顺序进行编排，虽附有一定案例或对同一个问题有一定案例辅助阐述，但现实生活对一个法条或同一个争议反映出的争议纠纷呈现多样化，一个争议法院判决出现不同观点，执法尺度并不统一，呈现的面和深度并未能满足实际需求。笔者从检察院、法院再到退休后法律服务的阅历和几十年感悟，试图从另一类途径中寻找出有用、实效的办法，从法律理解、法律适用、纠纷处理三个方面诠释鲜活案例反映的实际疑难纠纷。
本书针对房屋买卖问题，涉及各领域的相关法律法规，而不是围绕一部法律法规适用之难点展开。现行房屋买卖相关的法律规定较为原则和模糊，且因数量较多，不同法律规范出台时间相隔较长。立法理念的变化、法律制度的革新，导致了不同法律规范之间的相互冲突矛盾，势必影响法官对合同案件的执法尺度。基于上述背景，笔者确立了编写本书的指导思想和定位。笔者撷取房屋买卖合同司法实践中存在争议的热点、疑点、难点问题，以司法实践和理论相结合为基础进行探讨。本书坚持问题导向与纠纷案件处理思路相结合，对已生效的纠纷案件进行总结、梳理，进而把握适用法律的精髓。本书以现行法律规定和民法典理论为基础，从房屋买卖合同纠纷存在的问题中选择某一部分作为**探讨，未就该类合同纠纷全部展开。在全书编写中，笔者力争贯穿一个指导思想：即选材上的典型性、广泛性；使用上的实用性、方便性；效果上的准确性、有效性。笔者在选择生效判决时，注重研究有效利用纠纷裁判规则的方式和程度，使之对纠纷解决、理论更新和发展起到更大的积极作用。
本书以房屋买卖合同为主类型展开讨论，对社会生活中与百姓生活息息相关同时又频发争议的问题予以分析。本书分为十二个专题。**个专题为房屋买卖合同篇，较为全面地介绍分析了房屋买卖合同性质、范围及共性问题。剩余专题依次为买卖合同关系、合同效力、合同责任、合同解除、预约合同、房屋交付、办证纠纷、借名购房合同、面积误差等篇。在每一专题中，基本上是对该类专题的理解、法律适用以及纠纷处理三大部分展开分析，便于读者**查阅。围绕专题的纠纷类型特点进一步分类以确定具体内涵，如房屋买卖合同纠纷概述专题分为三大部分，即每一部分针对实践中存在的问题和争议进行剖析，用164个案例佐证阐述。在每一专题三大部分之下，笔者根据要分析问题的多少划分了若干细目并列入目录以供读者阅读。针对阐明的观点，均有一至三个案例作为实证。
本书有如下特点：**，笔者省略案情介绍部分直接提取判决理由，突出生效判决的**内涵，使论证简明扼要且信息量大；注重实务处理路径，减少过于学术性的概念、术语的理论阐述。第二，在每一专题中，笔者首先确定该类纠纷的争议焦点，即从实务纠纷中选择多发和疑难的问题，然后依据现行法律和司法解释规定、民事理论、*高人民法院公布或认可的案例，对其进行深入的分析，力争使法律条文变为看得清、摸得着的鲜活规则，为法官、律师办理房屋买卖合同纠纷案件提供有价值的参考与借鉴。第三，本书载明分析的案例有1242个，充分展示了房屋买卖合同纠纷案件裁判的实践形态。第四，笔者对生效判决中争议的焦点进行分类梳理，而不是罗列判决全部内容，尤其是对*高人民法院审理的案件和复杂疑难案件，这类案件往往有几个争议焦点，笔者对其多个争议焦点分别归置在不同专题中，力求实现**研讨热点、疑点、难点的目标，减少重复或避免全部判决理由归置在一个规则下，实现有限阅读和理解*大化。第五，本书选择列出了法院内部就同一争议的不同判决，有利于展示客观认识现状，并提高进一步完善法律、取得共识、统一执法尺度的迫切性。本书根据2020年12月29日*高人民法院修正的《房屋买卖合同解释》和2023年12月14日颁布的《民法典合同编通则解释》编写。需要提醒的是，本书正文论述部分引用的相关法律法规、司法解释等的名称和条文序号为图书出版时生效的规定。而选取的案例中，为体现案例说理和裁判的真实情况，其涉及的法律法规、司法解释等的名称和条文序号原则上为裁判生效时的相关规定，请读者朋友在参考时注意。
众所周知，“法律的生命不在于逻辑，而在于经验”。社会在发展，经济在发展，法律也随之发展。《民法典》的颁布就是法律新的发展。新的发展需要新的实践、新的经验，笔者也在随着社会、法律的发展而不断前进。虽然笔者不断地刻苦学习、努力探索，但因水平有限，本书可能有诸多不足，恳请各位给予批评指正，使笔者能为法制建设、社会和谐做出自己应有的贡献。
王 军
2024年春节

专题一 房屋买卖合同纠纷概述 一、房屋买卖合同理解 （一）合同成立必 备条款 （二）房屋买卖合同形式 （三）房屋买卖合同义务 （四）购房人知情权 （五）出卖人销售欺诈 （六）不可抗力 （七）房屋回购合同 二、房屋买卖合同法律适用 （一）房屋买卖合同解释 （二）重大误解合同认定 （三）代理权认定 （四）善意取得认定 （五）立约定金认定 （六）合同变更认定 （七）债权债务抵销认定 三、房屋买卖合同纠纷处理 （一）合同履行处理 （二）存在抵押权合同处理 （三）合同有效但履行不能处理 （四）违反合同附随义务处理 （五）拆迁房屋买卖涉及权益处理 （六）涉及配套设施纠纷处理 （七）合同撤销后的赔偿处理 （八）以房抵债处理 （九）预查封商品房变价款处理 专题二 房屋买卖合同关系纠纷 一、房屋买卖合同内容认定 （一）销售广告和宣传资料构成要约 （二）要约邀请视为要约内容 二、房屋买卖合同关系认定 （一）房屋买卖合同关系成立认定 （二）特殊类型合同关系 （三）与其他合同关系区别 （四）合同关系的转化与变更 三、房屋买卖合同主体认定 （一）特殊购房主体认定 （二）责任主体认定 （三）权利主体认定 （四）诉讼主体适格认定 （五）公司主体认定 专题三 房屋买卖合同效力纠纷 一、房屋买卖合同效力的含义 二、房屋买卖合同效力认定 （一）多份买卖合同效力界定 （二）违反政策规定的买卖合同效力 （三）行政审批前置程序买卖合同效力 （四）法律管理性规定买卖合同效力 （五）特殊情形下买卖合同效力 （六）商品房预售合同效力 三、房屋买卖合同无效认定 （一）合同无效主要类型 （二）合同无效的特殊形态 （三）合同无效个案适用 专题四 房屋买卖合同责任纠纷 一、房屋买卖合同违约理解 （一）合同违约的认定 （二）合同违约认定的特殊问题 （三）违约金与损失赔偿的关系 二、房屋买卖合同违约责任的处理 （一）合同违约责任的承担 （二）惩罚性赔偿处理 （三）合同违约金的调整 三、房屋买卖合同违约损失赔偿的处理 （一）违约损失赔偿范围 （二）损失赔偿数额的界定 （三）买卖合同无效后的处理 专题五 房屋买卖合同解除纠纷 一、房屋买卖合同解除的条件理解 （一）法定解除条件 （二）约定解除条件 （三）合同解除条件的把握 （四）合同解除范围理解 二、合同解除的法律适用 （一）合同解除程序 （二）合同解除的限制 （三）解除与继续履行合同 （四）合同解除权放弃 （五）违约方行使合同解除权 （六）合同解除权行使期限 （七）法院依职权解除合同 三、合同解除纠纷的违约责任处理 （一）合同解除后违约责任的处理 （二）合同解除后相互返还的处理 （三）合同解除后损害赔偿的处理 （四）合理补偿请求的处理 （五）房屋买卖合同和按揭贷款合同解除处理 专题六 商品房买卖预约合同纠纷 一、商品房买卖预约合同理解 （一）预约合同范围的理解 （二）预约合同效力的理解 二、商品房买卖预约合同中的定金适用 （一）定金处理 （二）定金与预付款的区别 三、商品房买卖预约合同的损害赔偿 （一）预约合同定金与损害赔偿的关系 （二）违反预约合同应承担的法律后果 （三）预约合同赔偿的范围 四、预约合同与本约 （一）预约合同与本约的关系 （二）预约合同转为本约的特殊性 （三）预约合同强制缔约问题 （四）预约合同一方诉讼主张的范围 专题七 房屋买卖中的交付纠纷 一、房屋买卖中房屋的交付 （一）房屋交付的含义 （二）房屋交付的内容 （三）商品房交付内容 二、房屋的交付条件 （一）法定交付条件 （二）约定交付条件 （三）法定交付条件与约定交付条件的关系 （四）必 备交付条件 （五）约定交付条件的选择性条款 （六）交房时间条件 （七）交付法定条件限制 三、房屋买卖中交付纠纷的处理 （一）房屋接收纠纷的处理 （二）房屋交付不符合条件的处理 （三）房屋未交付或交付不能时纠纷的处理 （四）交付范围约定不明时纠纷的处理 （五）交付范围和交付依据纠纷的处理 专题八 办理不动产证纠纷 一、办理不动产证的含义 （一）产权登记义务主体 （二）出卖人承担违约责任的归责原则 （三）办证义务和办证必 备条件 二、出卖人原因导致逾期办证的认定 （一）出卖人原因的含义 （二）出卖人原因的除外情形 三、办理房产证纠纷的处理 （一）产权过户请求的处理 （二）逾期办证违约责任的处理原则 （三）办证迟延与办证不能的区分 专题九 借名购房合同纠纷 一、借名购房合同的理解 （一）借名购房合同的特征 （二）借名购房合同的内容 （三）借名购房合意的认定 二、借名购房合同的法律适用 （一）借名购房关系成立的认定 （二）借名购房合同的效力 （三）所有权归属与出资关系的区分 （四）借名购房合同中出名人处分房屋的效力 （五）借名购房与一房二卖的区分 三、借名购房合同纠纷处理 （一）借名购房纠纷的处理 （二）借名购房合同纠纷中诉的确定 （三）借名购房纠纷的处理思路 专题十 房屋买卖中的面积误差纠纷 一、房屋面积误差的理解 （一）房屋面积的通常理解 （二）房屋面积误差纠纷适用过错赔偿责任 二、房屋买卖中的面积误差纠纷处理 （一）合同约定面积与实际面积不符时的处理 （二）广告中宣称赠与面积的纠纷处理 （三）因实测面积与合同面积不符的处理 （四）按套交易中的面积误差处理 （五）规划、设计变更面积增加处理 （六）二手房买卖中的面积差异处理 （七）测量规则不同造成面积误差的处理 （八）***缩水超过合理误差的处理 三、房屋面积误差特别情形的处理 （一）面积误差房屋又被转卖时的处理 （二）补交面积差价款的依据确定 （三）安置房登记面积与合同约定面积不符时的处理 专题十一 房屋买卖合同程序纠纷 一、抗辩权法律适用 （一）同时履行抗辩权 （二）后履行抗辩权 （三）不安抗辩权 二、房屋买卖合同诉讼时效 （一）诉讼时效理解 （二）诉讼时效起算点 （三）逾期办证违约责任请求权的诉讼时效处理 （四）诉讼时效适用限制 三、房屋买卖合同纠纷举证 （一）房屋买卖合同争议举证理解 （二）房屋买卖合同争议举证分配 （三）房屋买卖合同争议举证采信 专题十二 房屋买卖合同其他纠纷 一、限购政策下房屋买卖合同纠纷 （一）限购政策的定性 （二）限购政策对房屋买卖合同的影响 （三）限购政策下房屋买卖合同纠纷的处理 二、商品房预售合同纠纷 （一）商品房预售合同责任认定 （二）商品房预售合同法律适用 （三）商品房预售合同与相关合同的区别 三、一房二卖合同纠纷处理 （一）一房二卖合同履行顺序 （二）一房二卖处理 四、执行异议处理 （一）执行异议处理原则 （二）物权期待权成立认定 （三）物权期待权疑难问题 五、房屋买卖特殊情形处理 （一）不当得利处理 （二）个人所得税分担 （三）托管利益的处理 六、商品房消费者优先权理解 七、农村房屋买卖合同个别有效实务问题 （一）农村房屋买卖合同法律规定理解 （二）农村房屋买卖合同有效类型分析 （三）农村房屋买卖合同有效界定