**章 绪论
**节 物业管理的基本概念
(三)物业管理权的由来
在多元产权的物业中,根据“选举产生”、“少数服从多数”的原则而推选出来的业主委员会,是业主大会的“执行机构”,体现了“权在业主”的法律关系,但在对物业的管理和维护活动的具体实施中,却是作为委托人(业主委员会)的代理人的物业管理企业。物业管理企业不仅要管物,还要管使用该物的人,而使用人却大多是业主。在民事关系中,委托人“雇人”,代理人“雇于人”。问题在于,在物业管理的实施过程中,“雇员”怎么管起“雇主”来了?似乎逻辑上不太通。那么,物业管理企业的“物业管理权”来源于哪里?其法律依据何在?
1. 物业管理企业的管理权来源于“业主承诺”
所谓业主承诺,是指物业管理企业接受业主委托,签订委托管理合同。这份以业主公约为依据,体现业主集体意志的委托合同,就物业管理企业承担该项物业管理有关的权利义务关系逐项作出明确规定。任何业主都必须接受公约和合同的约束,若有违反就得承担相应责任。从这个角度讲,此类承诺类似于“国际公约”。区别仅在于参加“国际公约”的主权**可以单方面宣布退出公约而不再受公约的约束,或者是它虽不宣布退出公约而实际上不遵守甚至对抗。一旦发生此种情况,国际社会所能做的,只能是道义上的谴责或施加某种压力,但**不可能采取什么强制措施逼其就范(除非诉诸战争)。而住宅小区里的业主就不同了,除非他把该物业中个人持有部分转让给他人,也就是自愿取消其在该项物业中的业主身份(即所谓“用脚投票”)。只要该业主仍然生活在该物业小区内,单个业主的行为就不能违背其在业主公约和委托合同里作出的事先承诺。为了便于区分,这里把这种经“合同”作出的授权称为“委托管理权”。
2.物业管理企业的物业管理权来源于“政府授予”
所谓“政府授予”,是指任何一个功能齐全的小区或大厦内一般都包括了各种基础性的设施设备,如供电、给排水、供热、供气、通信、有线电视、绿化、环卫、道路等。这些设施设备原本都属于市政工程或垄断经营事业,是由政府设立或授权的专业部门来管理的。比如,对有损电力设施的(超额用电、偷电、切割电线或电缆等),政府部门可采取必要的行政处罚、警告、罚款直至行政拘留,若触犯刑律还可移送司法机关处理;对乱倒垃圾、破坏绿化的,可予罚款……
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