《房地产投资与分析》为普通高等教育"十一五"规划教材,全书内容包括绪论、房地产投资环境分析、房地产市场分析、房地产项目融资方案择优、房地产投资财务分析、房地产投资项目的国民经济评价和社会评价、房地产投资风险分析、房地产投资决策分析、房地产投资可行性研究等。
全书坚持理论与实践相结合,各章都附有案例分析。为了便于读者理解和掌握,各章都有小结,还配有思考题。
《房地产投资与分析》可作为高等院校工程管理、房地产经营管理相关专业教材,也可作为从事房地产行业相关工作人员的参考用书。

在询问法开展的过程中,科学设计调查表,有效地运用个人访问技巧是询问法成功的关键。在利用询问法进行市场调查时,调查表要反映企业决策的思想,它是本企业营销部门*关心、*想得到的重要信息来源之一。因此要想搞好调查,就必须设计好调查表。
调查表的设计主要有以下几个步骤:
一是根据整个研究计划的目的,明确列出调查表所需收集的信息是什么。例如对房地产公司来说,它需要得到在它所投资的地区消费者对购房的兴趣、消费者的收入以及购房的承受能力,还有消费者对住房的标准要求等。
二是按照所需收集的信息,写出一连串问题,并确定每个问题的类型。房地产公司要想占领市场,既要了解目前该城市的人口分布、年龄情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子的情况,又要了解居民的收入水平(基本工资、奖金收入,消费者购买生活必需品和一些耐用消费品以后随意可支配的货币有多少),还要了解消费者目前是否有存款,并要了解消费者对购房的兴趣、欲望以及了解消费者对住房的*低要求(设计方案、四周环境、建筑套型等)和当地政府对房产的有关政策,银行金融系统对消费者购房的有关政策等。
三是按照问题的类型、难易程度,题型(单选填充,多选填充,是非判断,多项选择题)并安排好询问问题的次序。
四是选择一些调查者做调查表的初步测试,请他们做题,然后召开座谈会或个别谈话征求意见。
五是按照测试结果,再对调查表做必须修改,*后得出正式调查表。
在调查中,将调查表设计的周密理想是极为重要的一环。任何一个问题,只要在措辞或语气上稍有不妥,所得到的结果往往会与事实相去甚远。现将设计调查表的程序和应注意的问题列举如下:首先,问题的设计要短,因为较长的问题容易被调查者混淆。其次,调查表上的每一个问题只能包含一项内容。再次,问题中不要使用专门术语,比如***、框架结构、剪力墙结构、筒中筒结构等,消费者一般是搞不清楚这些专门术语的。第四,问题答案不宜过多,问题的含义不要模棱两可,一个问题只代表一件事。第五,注意问题的排列顺序。前几个问题设计的要简单有趣,以引起被调查人的兴趣和合作意愿。问题的衔接要合理而自然,避免因主题的改变造成被调查人理解上的混淆。*后,要注意问问题的方式。有时直接问问题并不见得是*好的,而采用间接方法反而会得到更好的答案。例如*近房地产公司为了销售某一处商品房做了不少广告,调查员想知道、想了解这些广告的效果时,与其直接询问被
…… 为贯彻落实教育部《关于进一步加强高等学校本科教学工作的若干意见》和《教育部关于以就业为导向深化高等职业教育改革的若干意见》的精神,加强教材建设,确保教材质量,中国电力教育协会组织制订了普通高等教育“十一五”教材规划。该规划强调适应不同层次、不同类型院校,满足学科发展和人才培养的需求,坚持专业基础课教材与教学急需的专业教材并重、新编与修订相结合。本书为新编教材。
房地产投资作为投资活动中的一种,与其他投资方式相比,既有投资的共性,也有自身特有的个性。房地产业作为我国国民经济的基础产业和支柱产业,其发展离不开投资的支持,没有房地产投资,就没有房地产业的存在和发展。因此,研究房地产投资对于我国房地产业的发展具有重要的意义。
本书共分9章。第1章对房地产投资分析进行概述性介绍;第2章以投资者的角度,对房地产投资环境的特点和内涵及评价方法等进行详细的介绍;第3章进行房地产市场分析;第4章介绍房地产投资项目投资的基本构成,并阐述房地产投资项目的资金筹措渠道,融资方案择优的方法和程序;第5章对房地产项目财务分析的具体目标、相应的财务评价指标、评价程序进行详细介绍;第6章介绍房地产投资项目的国民经济评价和社会评价;第7章分析房地产投资中可能存在的风险类型,介绍了多种衡量和评价房地产投资风险的定量分析方法;第8章进行房地产投资决策分析;第9章进行房地产投资项目的可行性分析。
全书坚持理论与实践相结合,除绪论及第6章外其余各章都附有案例分析。为了便于读者理解和掌握,各章还配有思考题。本书可为从事房地产业的相关工作人员及高等院校相关专业师生提供参考。
本书由上海大学房地产学院胡晓龙主编。编写工作分工如下:第1、第2章由郜振华编写,第3、第4章由胡晓龙编写,第5、第6、第7章由石薇编写,第8、第9章由田一淋编写,胡晓龙负责统稿工作。
本书在编写过程中,参阅了中外大量专业资料、著作和论文,自此谨向作者表示深深的谢意。上海大学的领导、东南大学的成虎老师、张建坤老师及中国电力出版社的编辑对本书的写作和出版给予了大力的支持和帮助,在此也向他们表示感谢。
由于编者水平有限,加之时间仓促,书中错误和不妥之处在所难免,恳请广大读者和同行批评指正。

前言
第1章 绪论
1.1 房地产投资概述
1.2 房地产投资分析与决策
1.3 房地产投资分析与决策的相关术语诠释
1.4 房地产投资分析与决策的目标和任务
本章小结
本章基本概念
本章思考题

第2章 房地产投资环境分析
2.1 房地产投资环境概述
2.2 房地产投资环境分析的特点与构成要素
2.3 房地产投资环境分析方法
2.4 房地产投资环境分析案例
本章小结
本章基本概念
本章思考题

第3章 房地产市场分析
3.1 房地产市场的一般问题
3.2 房地产市场分析的内容体系与特点
3.3 房地产市场调查的方法和程序
3.4 房地产市场预测的种类和方法
3.5 房地产市场分析案例
本章小结
本章基本概念
本章思考题

第4章 房地产项目融资方案择优
4.1 房地产项目的投资构成
4.2 房地产融资渠道
4.3 房地产项目的资金成本与融资方案择优
4.4 房地产项目融资决策分析案例
本章小结
本章基本概念
本章思考题

第5章 房地产投资财务分析
5.1 房地产投资财务分析的目标、原理与程序
5.2 房地产投资财务数据估算
5.3 房地产投资财务分析基本报表
5.4 房地产投资财务分析指标
5.5 房地产投资财务分析案例
本章小结
本章基本概念
本章思考题

第6章 房地产投资项目的国民经济评价和社会评价
6.1 房地产项目国民经济评价概述
6.2 房地产项目国民经济评价的方法和程序
6.3 房地产项目社会评价概述
6.4 房地产项目社会评价的方法和程序
本章小结
本章基本概念
本章思考题

第7章 房地产投资风险分析
7.1 房地产投资风险概述
7.2 房地产投资风险的定性测度与评价
7.3 房地产投资风险的定量测度与评价
7.4 房地产投资风险处置
7.5 房地产投资风险分析案例
本章小结
本章基本概念
本章思考题

第8章 房地产投资决策分析
8.1 房地产项目投资决策概述
8.2 房地产投资项目的方案比选
8.3 比选指标的应用
本章小结
本章基本概念
本章思考题

第9章 房地产投资可行性研究
9.1 房地产投资可行性研究概述
9.2 房地产投资可行性研究案例
本章小结
本章基本概念
本章思考题
参考文献
……