序 言
随着现代市场经济的快速发展,房屋租赁市场的日益发展是其历史必然。随着房屋租赁市场的火爆和市场不规范,诉至人民法院的房屋合同纠纷案件大量增加,案件类型纷繁多样,法律关系也日趋复杂,各种新情况、新问题不断出现。《民法典》将物权与债权调整对象范围分编,但两者不同之处类似原来的物��法和合同法之区分。房屋租赁法律关系在财产的归属和流转上分别由物权和债权两种性质规范调整,尽管两种性质的法律调整对象不一,但出现交叉的现象突出,既存在债权法编的适用空间,也包含物权法编的适用空间。也就是说,房屋租赁法律关系形式上虽以合同之债表现出来,但在合同履行过程中涉及的有关房屋的争议又往往需要运用物权编基本原理加以公平解决。其中比较常见的就是房屋租赁合同中有关装饰装修处理的争议。随着房地产市场的发展,房屋租赁经营方式日益普遍,房屋租赁合同纠纷案件日益增多。房屋租赁市场也出现了诸多新情况、新问题,像以预租表现形式的合作建房,违章建筑房屋的出租问题,优先购买权的性质及法律后果,转租合同的效力,等等。在这种情况下,*高人民法院于2009年6月22日颁布了《房屋租赁合同解释》。该司法解释颁布实施后,有力促进了“同案同判”的法律效果成为现实,*终达到统一执法标准的目标。但也应清醒地看到,法律滞后于经济发展和社会实践,现行法律规定和《房屋租赁合同解释》与社会发展不相适应,尚未规定的情况不断出现,对现有条文理解出现不同意见,这是当前的实际现状。由于各种原因的制约,对于如何正确理解、准确适用《房屋租赁合同解释》的规定,把握《房屋租赁合同解释》条款的内容、含义,考量个案的实际情况,从平衡利益、鼓励交易、社会效果等因素考量案件裁判效果尚难达到预期目标,仍需继续努力。在2020年5月28日颁布的《民法典》中将《合同法》《物权法》的内容归入《民法典》中,但仍分为不同编,其合同编中对《合同法》诸多内容进行了修改、补充和完善,需要进一步的理解和把握。应注意的是,2020年12月29日,*高人民法院对《房屋租赁合同解释》进行了修订,2023年12月4日,*高人民法院颁布《民法典合同编通则解释》,本书根据修订及新出台的司法解释等进行编写。需要提醒的是,本书正文论述部分引用的相关法律法规、司法解释等的名称和条文序号为图书出版时生效的规定。而选取的案例中,为体现案例说理和裁判的真实情况,其涉及的法律法规、司法解释等的名称和条文序号原则上为裁判生效时的相关规定,请读者朋友在参考时注意。
在民事法律实务图书市场,主要有三类书籍形式。**类是裁判规则类,对民事纠纷归纳各类裁判规则,简单明确,让法官、律师和广大读者对号入座,对争议类型进行类案参考,节约大量时间,提**率。但不容忽视的是,现实生活中鲜活的案例绝没有****的等同,任何一个细节忽视都可能造成处理上的偏差,完全照搬规则受到一定限制。第二类是问答类,对司法实践中出现的疑难问题和多发争议,采用问答的形式,做出自己理解的解答,是很受欢迎的形式之一,但不可避免地因缺少鲜活案例诠释法律,容易造成理解上的偏差。第三类是依据法律条文的顺序进行编排,虽附有一定案例或对同一个问题也有一定案例辅助阐述,但现实生活对一个法条或同一个争议反映出争议纠纷呈现多样化,一个争议法院判决出现不同观点,执法尺度并不统一,呈现的面和深度并未能满足实际需求。笔者从检察院、法院再到退休后法律服务的阅历和几十年感悟,试图从另一类途径寻找出有用、实效的办法,从法律理解、法律适用、纠纷处理三个角度诠释鲜活案例反映的实际疑难纠纷。
本书围绕房屋租赁法律关系适用有较强实践性与复杂性、租赁合同的独有特点和立法及司法现状之难点展开,基于上述背景和现状,确立了笔者编写的指导思想和本书的定位。笔者撷取租赁合同司法实践中存在争议的热点、疑点、难点问题,以司法实践和理论相结合为基础进行探讨。本书坚持以问题为导向与纠纷案件处理思路相结合,对已生效的纠纷案件进行总结、梳理进而把握适用法律精髓。本书以现行法律规定和合同理论为基础,对其租赁合同纠纷中存在的问题选择某一部分**探讨,未展开至该类合同纠纷的全部内容。在全书编写过程中作者力争贯穿一个写作指导思想,即选材上的典型性、广泛性;使用上的实用性、方便性;效果上的准确性、有效性。笔者在思考并实践如何选择在生效判决中,注重研究对其纠纷裁判规则有效利用的方式和程度,使之对纠纷的解决、理论的更新和发展起到更大的积极作用。也就是说,笔者始终追求以好读有用实用,进而解决实际问题为目标。
本书专题设计是以司法实践中的多发争议和疑难问题为纠纷类型,分为十二个专题。**专题为租赁合同概述,较为全面地介绍分析了租赁合同一般性问题如原则等,以及未归进专题中的出租人、承租人义务、公租房、优先承租权、房屋租赁涉及侵权、赁租权在执行程序中处理等内容。其后依次分为合同关系、效力、责任、解除、所有权变动、装饰装修、优先购买权、合理使用权、转租、租金与占有使用费及商铺纠纷十一个专题。在每一专题中,基本是以该类专题理解、法律适用以及纠纷处理三大部分展开分析,便于读者有**查阅。围绕专题的纠纷类型特点进一步分类确定具体内涵,如房屋租赁合同责任纠纷分为违约责任理解、违约责任处理和损害赔偿纠纷处理。每一块针对实践中存在的问题和争议进行剖析,用若干个案例佐证阐述。在每一专题三大部分之下,根据作者要分析问题的多少划分若干细目并列入目录以供阅读。对其阐明的观点,均有1~3个案例实证。
本书有以下特点:(1)在本书中,作者省略案情介绍部分直接提取其判决理由,突出生效判决的**、内涵,简明扼要且信息量大;注重实务处理路径,减少过于学术性的概念、术语的理论阐述,以及过分追求理论上的深度。(2)在每一专题中,作者首先确定该类纠纷的争议焦点,即从实务纠纷中选择多发和疑难的问题,其次依据现行法律和司法解释规定、民事理论再辅以*高人民法院公布或认可的案例,对其进行深入分析,力争使法律条文变为看得清、摸得着的鲜活的规则,希望能给法官、律师办理服务合同纠纷案件提供有价值的参考与借鉴。(3)本书载明分析的案例有882个,以大容量展示租赁合同纠纷案件裁判的形态。(4)作者对生效判决中争议的焦点进行分类拆分梳理,而不是展现判决全部内容,尤其是*高人民法院审理的案件和复杂疑难案件往往有几个争议焦点,将其多个争议焦点分别归置在作者分类的专题中,力求实现作者追求的对热点、疑点、难点问题研讨**目标,减少重复或避免全部判决理由归置在一个规则下的不利因素,实现有限阅读和理解*大化。(5)在本书中,列出了就同一争议法院内部不同判决,有利于清醒、客观地认识现状,并提高进一步完善法律、取得共识、统一执法尺度的迫切性。
众所周知,“法律的生命不在于逻辑,而在于经验”。社会在发展,经济在发展,法律也随之发展,民法典的颁布就是新的发展,其需要新的实践,新的经验,作者也是在随着社会、法律的发展,而不断地前进。虽然作者不断地刻苦学习,努力探索,但因水平有限,本书可能有诸多不足,恳请各位读者给予批评指正,使作者能为法治建设、社会和谐作出自己应有的贡献。
王 军
2024年春节