《(2014)全国房地产估价师执业资格考**书:房地产估价理论与方法》由房地产估价原则;比较法及其运用;收益法及其运用;成本法及其运用;假设开发法及其运用;长期趋势法及其运用;地价评估和地价分摊;房地产估价程序;房地产估价概论;房地产及其描述;房地产价格和价值等十二章构成。 2014年房地产估价师教材—房地产估价理论与方法_中国房地产估价师与房地产经经人学会 编写_中国建筑工业出版社_

不同的估价目的将影响估价结果,因为估价目的不同,价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。例如,许多房地产在买卖、抵押之前已出租,买卖、抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同(俗称租约),许多法律法规规定保护这种租赁关系,如《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号,以下简称《合同法》)第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”《物权法》**百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”《*高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(2000年9月29日法释(2000)44号)第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《*高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭”。《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号)第十二条规定:“房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。”因此,购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款,即所谓“买卖不破租赁”。这种房地产称为有租约限制的房地产、带租约的房地产或已出租的房地产。如果是为房地产买卖、抵押目的评估这种房地产价值,就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价,则不考虑房屋租赁因素的影响,应视为无租约限制的房屋来估价。在成本法估价中对价格构成的成本、费用、税金和利润等项目的取舍上,也应根据估价目的作出。此外,估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果,不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此,估价师在估价中应始终谨记估价目的。

**章房地产估价概论
**节对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
二、房地产估价的特点
三、房地产估价的必要性
第二节对房地产估价的各种需要
一、房地产抵押的需要
二、房地产征收征用的需要
三、房地产税收的需要
四、房地产司法拍卖的需要
五、房地产分割的需要
六、房地产损害赔偿的需要
七、房地产保险的需要
八、房地产转让和租赁的需要
九、国有建设用地使用权出让的需要
十、企业有关经济行为的需要
十一、房地产行政管理的需要
十二、其他方面的需要
第三节房地产估价的要素
一、估价当事人
二、估价目的
三、估价对象
四、价值时点
五、价值类型
六、估价原则
七、估价程序
八、估价依据
九、估价假设
十、估价方法
十一、估价结果
第四节房地产估价职业道德
第五节中国房地产估价行业发展
一、以法律的形式确立了房地产估价的地位
二、建立了房地产估价师执业资格制度
三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可
四、成立了房地产估价行业组织
五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件
六、制定了房地产估价**标准和相关指导意见
七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系
八、深化和拓展了房地产估价业务
九、形成了公平竞争的房地产估价市场
十、积极开展了国际交流合作
复习思考题
第二章房地产及其描述
**节房地产的含义
一、房地产的定义
二、土地、建筑物和其他土地附着物的含义
三、房地产实物、权益和区位的含义
四、房地产的其他名称
五、房地产的基本存在形态
六、房地产含义的总结
第二节房地产的特性
一、不可移动
二、****
三、寿命长久
四、供给有限
五、价值较大
六、用途多样
七、相互影响
八、易受限制
九、难以变现
十、保值增值
第三节房地产的种类
一、按立法用语划分的种类
二、按用途划分的种类
三、按开发程度划分的种类
四、按实物形态划分的种类
五、按权益状况划分的种类
六、按经营使用方式划分的种类
七、按是否产生收益划分的种类
第四节房地产状况描述
一、房地产基本状况描述
二、房地产实物状况描述
三、房地产权益状况描述
四、房地产区位状况描述
复习思考题
第三章房地产价格和价值
**节房地产价格的含义和形成条件
一、房地产价格的含义
二、房地产价格的形成条件
第二节房地产价格与一般物品价格的异同
第三节房地产供求与价格
一、房地产需求
二、房地产供给
三、房地产均衡价格
四、房地产供求状况的分类
第四节房地产价格和价值的种类
一、价值、使用价值和交换价值
二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值
四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值
五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格
六、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值
七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值
八、市场调节价、政府指导价和政府定价
九、基准地价、标定地价和房屋重置价格
十、土地价格、建筑物价格和房地价格
十一、总价格、单位价格和楼面地价
十二、名义价格和实际价格
十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格
十四、起价、标价、成交价和均价
十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
复习思考题
第四章房地产价格影响因素
**节房地产价格影响因素概述
一、对房地产价格影响因素的基本认识
二、房地产价格影响因素的分类
第二节房地产自身因素
一、房地产实物因素
二、房地产权益因素
三、房地产区位因素
第三节人口因素
一、人口数量
二、人口结构
三、人口素质
第四节制度政策因素
一、房地产制度政策
二、金融制度政策
三、税收制度政策
四、有关规划和计划
五、有关特殊政策
第五节经济因素
一、经济发展
一、居民收入
三、物价
四、利率
五、汇率
第六节社会因素
一、政治安定状况
一、社会治安状况
三、城市化
四、房地产投机
第七节国际因素
一、世界经济状况
一、国际竞争状况
三、政治对立状况
四、军事冲突状况
第八节心理因素
第九节其他因素
一、行政隶属变更
一、重要政治人物的健康状况等
复习思考题
……
第五章房地产估价原则
第六章比较法及其运用
第七章收益法及其运用
第八章成本法及其运用
第九章假设开发法及其运用
第十章长期趋势法及其运用
第十一章地价评估和地价分摊
第十二章房地产估价程序