一线城市的房价,为什么离谱到1套房折合1个工人100年的工资或30辆轿车或1000台液晶电视?为什么不担心房价翻番伤害民生,却担心房价回落伤害经济?大起的股价已经大落了,大起的房价会不会大落?防过热、防通胀的双防,为什么变成了防下滑、防衰退的救市?泡沫是对抗衰退的成本吗?救市就是用大起扛住大落吗?不是通胀,就是通缩,病灶何在?增长性衰退的不住来袭,显示出“超常规、跨越式”赶超战略的难以为继,还是比较优势战略正丧失优势?是泡沫助推了贫富分化,还是两种资源配置方式,两套游戏规则,两类交易价格,两种生存方式决定了贫富分化?
作者不仅从经济学出发,还从哲学、历史、伦理出发谈论以上话题,力求使艰涩的话题变得通俗易懂。而以其人生亲历贴近读者,以饶有趣味的语言夹叙夹议并旁征博引,则是本书的独特之处。

历尽劫波,出水才见两腿泥
如今看上世纪90年代的楼市泡沫,就像一个成人看一个婴儿。
——冯仑
我写了《我的亲历:什么样的楼市会崩盘》的文章后,有记者电话采访,说网友对海南当年房地产泡沫的缘起与破灭极感兴趣。我当然知道读者为什么感兴趣。读者感兴趣,是因为海南当年的泡沫虽小,但却具有实验标本的意义,能够比对今天全国房地产泡沫的或起或落。其实,海南当年岂止房地产泡沫?也是炒地、炒楼、炒股票、炒期货、炒免税品、炒开发区、炒海岛旅游、炒港口、炒高速路、炒机场、炒海运等。就是说,股市、楼市泡沫历来是整体经济过热的一个风向标,标志着整体经济的泡沫化隐患。市场法则早已给定了什么样的楼市会崩盘的结论,无须我多说。股市、楼市泡沫的吹大,是信贷过度扩张的结果,股市、楼市泡沫的湮灭,也是同一个因果逻辑:信贷无力继续过度扩张的结果。在这个市场铁律面前,日本、美国没有例外,过去与今后也不会有例外。海南房地产价格的急涨长跌,就是信贷过度扩张后又无力继续过度扩张的结果。虽然1993年6月的“约法三章”导致急遽撤资,但房价高位盘桓、有价无市一直持续多年,与眼下国内的情形如出一辙。看来,泡沫已破但房价不降,不但不表明泡沫不破,反倒表明房价的崩盘在即。这与天气转冷之前反倒更热是一个道理。什么道理?热胀冷缩前气压升高的道理。
格林斯潘有名言曰:泡沫只有在破灭后,才知道它是泡沫。对于当年投身海南泡沫狂欢的人来说,此言的确不虚。就是说,出水才见两腿泥,只有破灭得一塌糊涂的人,才算真正懂得了泡沫。老实说,自己当年凭借一点经济学常识,加上初涉商海的小心翼翼,也质疑过炒来炒去的空房子*终没人入住,质疑没有*终消费者的商品,其交换价值没有使用价值垫底,价格虚得着实令人发毛。即便投身热炒,我也心虚胆怯,时时检讨自己有否行差踏错,会否满盘皆输?这点怀疑主义、悲观主义,像是哈耶克所说:“自由的精神,就是对自己是否正确不是很有把握的精神。”1993年夏,是快速脱手还是筹资自建,围绕手里的项目,我与同事争辩过见好就收与从长计议的孰优孰劣。18年后回首当年,我*大的感受仍然是:预见泡沫容易,预见它怎么破裂不容易,更难预见的,是它破裂得一败涂地,没了底线,超出了你的想象力。
一般说来,相信多数读者都能够同意,以下这类楼市都会或迟或早地崩盘——击鼓传花的炒盘会崩盘,对不?全然不把住宅当成必需消费品,只当投资品的投资盘会崩盘,对不?房价抛离大众消费能力,成为**品的高价盘会崩盘,对不?没有真实购买力,也没有稳定、可靠偿债能力的全按揭盘、假按揭盘会崩盘,对不?价格狂超过正常价格一倍或几倍的天价盘会崩盘,对不?房价一枝奇葩,基本比价关系扭曲得异常严重的冲浪盘会崩盘,对不?超高换手率导致天量资金难以维系的失血盘会崩盘,对不?等等。但你也会说,市场法则在国内往往不灵。譬如,你拿以下问题问回到我说:政府行为支撑的楼市会不会崩盘?政策左右的楼市会不会崩盘?可能多数读者的答案,不但不敢肯定,还会断然否定:不会!政府政策不会让楼市崩盘!理由呢?众人讲来讲去的全部理由,不外乎大家坚信市场不灵政策灵,坚信市场无能政府**,尤其是在政府强势主导经济的国内。然而问题来了:难道只要信赖政府,只要依赖政策,什么样的楼市都不会崩盘吗?我在海南也曾坚信政策,更信赖政府,但海南房地产的兴衰起落证明,天定胜人,人无力回天,市场无情,谁违逆市场法则都逃不脱惩罚。
无疑,利令智昏的炒作可以达致短期繁荣。但从长期的后果看,它致使海南经济一蹶不振。1992年的高增长滑入1993年变成了连续3年负增长,之后延续了近10年的萧条低落。这一段欲速不达,政策面败于市场铁律的历史,表明即便迷信政府或热炒政策,也逃不脱输多赢少的结局。如果热炒政策的创伤未愈,海南又重启政策炒作,那么,正应了马克思的名言:“历史总是在重复自身,一开始是悲剧,尔后则是闹剧。”按理说,机会成本与损益可预期,是两个*基本的投资理财法则,但往往*受漠视,也*惩罚人。急功近利的成本是先赢后输,爱占便宜的成本是必定吃亏,想只赢不输的成本是输多赢少。海南的原始落后的确需要政府的强势掌控,事实上,海南也一直是政府“超常规、跨越式”经济赶超战略的实验室。然而一直以来的事实也同样是,越是政策频出,市场越是缺乏稳定预期,也就越是催生短期行为。政策多变的行政调控型经济,反倒容易催生“你有政策,我有对策”的机会主义行为,造成投机成风,风险丛生的局面。
邓小平当年寄望于海南经济能够有了不起的发展,是基于这个亚热带海岛有独特而丰饶的资源。他在不慎腿伤后康复期的1960年1月飞抵三亚,还在兴隆华侨农场摘过咖啡豆,亲身领略了热带作物的多样性。在海南岛建行省,起议于清代,盛议者是孙中山。随着中美合作开发的我国**个海上气田——崖13天然气田,以长距离海底管道供给香港(后又就近登陆海南),从开发资源产业角度,**加快了筹划海南建省。作为中国大陆架的两大基岩离岛,经济起飞的台湾与原始落后的海南之间的落差,也是决策层从**统一战略出发,加快海南建省办特区步伐的缘由。“在内地再造几个香港”,是邓小平对特区的殷切期望。
20年过去了,海南走的弯路使它欲速不达,并在建省办特区20周年前后引起过热议。海南经济和产业发展,有过“一省两地”(新型工业省,热带农业基地,旅游基地)的战略,这与邓小平强调的开发优势资源、发展特色产业一脉相承。朱镕基也曾强调过,海南的基础产业应当从省情出发。他说:你这个省又不大,只要抓好拳头产业,别人就比不过你。然而回过头来总结教训,发展的教训恰恰在于产业的避实就虚。
海南经济的虚浮,当年就令我纳闷。初看上去市场热气腾腾,内里却没有实业支撑。我一直心存疑虑:农业那么低产,化肥都不大用。工业基础薄弱,也没有什么大企业。只是物价高涨,歌厅酒楼火暴,显得钱却比大陆多得要命。来考察的台湾人一眼就看出,南北两端两个不大的城市之所以异常繁荣,是因为外来资金过多,又没有适宜的实业投资项目,才导致了两个城市“岛中之孤岛”的兴盛与全岛低落的巨大反差。我对前来考察的领导的解释,是勉强说海南是3个产业颠倒了发展次序:先大力发展服务业,再回过头去补农业、工业的课,但可能吗?你听着都不靠谱吧?20年来海南实体经济发展缓慢,做大做强更难,而热衷于非生产性投资、热衷于虚拟财富的炒作却一起再起,走过了“炒作→泡沫→破灭→再炒作”的不良循环。
海南建省办特区20周年时,有过对这20年历程的回顾反思。有人发问:为什么1984、1985年的汽车事件偏偏出在海南,当时的国内只有海南在走私汽车吗?为什么1988年10万人才偏偏涌向海南,20年来留下来的人才究竟有多少?为什么1992、1993年的房地产泡沫又偏偏出在海南,巨大的房地产泡沫给海南留下的是什么?为什么1993、1994年股份制改革还是偏偏出现在海南,130多家股份公司,150多亿的股本金到现在还剩下多少?其实,当年谁也不疯不傻,不是不知道企业需要实业项目来赚钱,不能都当只玩钱的融资公司,更不能当皮包公司。陈宇光的新能源公司就曾主攻过新型燃料、炉具,上市的琼民源也是以美亭农业科技开发试验区为项目组建的。把十几亿贷款弄没了的宝平公司也叫宝平实业,当年也弄过些海运、养虾、加油站项目。我创办公司时,名称也特意加进了“实业”二字,以区别于皮包公司。但为什么市场商机容易演变成投机,变成一夜暴富的冒险家乐园?为什么大家不约而同地避实就虚,丢弃正干的实业不再干了,转身就投入了泡沫狂欢?白吉尔披露过上海历来为地产投机飞地的原委,也是主因:就是投资环境历来不佳,市场缺乏稳定预期,办厂搞实业困难重重,炒股、炒房、炒地*省力。郎咸平关于办厂不利才投机地产的判断,关于越是工业资本集中地撤资越多、房价越高的观察错了吗?没错。
“发财靠炒地,致富靠炒股”、“要发家,炒楼花”都是当年的民谣。但我在海南生活了17年,深感倒卖免税车,倒卖土地、房产,炒股、炒期货的小圈子游戏,对普罗大众有害无益。朱镕基限期撤资的“约法三章”斩断了资金链后,烂尾楼*终不得不从银行剥离给了不良资产公司。海南被圈占而长期闲置荒芜的建设用地达2.38万公顷,455万平方米的空置商品房长期无人问津。仅工、农、中、建四家商业银行被虚掷在荒地、空房和烂尾楼上的资金达430多亿,*终大多都蒸发了。人口700余万的海南,积压房地产面积占全国的1/10。直至1999年,国务院批转海南省处置积压房地产方案,才逐步开始烂尾楼的清理。人走楼空近10年,期间海南房地产市场上只留下了两种人:追债的、打官司的。当所有债权官司打完也执行不了后,4大银行处置不良资产的专业公司不得不上岛了,平均的现金偿债率是6%——原欠款总额的6%!您还别不信。看到满城矗立的烂尾楼,全成了拾荒人的栖身处,我纳闷地问过朋友:“前两年开奔驰、提‘砖头’(手机)、领小姐的那些个主儿,怎么全成了《西游记》里的‘一道金光’?”答曰:“多数又回内地股市、楼市忽悠去了,留在海南的也有,街上踩单车的就是!”
“一道金光”,带来一梦黄粱。国内各地,相继爆发过集资大案的索偿风潮(早年有沈太福、新国大、无锡新兴等,近年有蚁力神、大造林、亿霖木业等),是又一批投机家们“一道金光”的发财梦造的孽,也是懵懂无知的各地民众,在重演投机并自食恶果。其实,这两年国内的股市、楼市投机,也是“一道金光”。但令人担忧的是,我们应对危机的举措,好像不是釜底抽薪,而是扬汤止沸:新的投资热接替了旧的投资热,新的流动性过剩超过了旧的流动性过剩,新的资产泡沫叠加在旧的资产泡沫之上。形同曲终人散似的“一场游戏一场梦”。市场的周期性盛衰,不过是人气周期性聚散的投射。游戏玩家的心理预期一变,游戏立马散场——我的邻居2007年炒股赚了钱又买房、又买车,眼下又是人走、房空、车蒙尘,去到外地找机会了。
“一道金光”不见了的,正是投机市场上的“吸金”大侠!“一道金光”的冒险家才有几个?海南“街上踩单车”的民众承受了3年负增长加多年萧条,高消费绝迹。连大百货、大超市都能歇业,谁还留意歌厅、桑拿、夜总会关门?谁还关心小姐一族蒸发?更严重的,是海南发展银行、港澳信托等金融机构的倒闭。一开始,银行每天早晨开门后,还能拿个万儿八千现金,应付那些挤在柜台前要提取巨额存款的公、私储户:要提20万的只给20000,要取8000的先付500——糊弄储户,是为了假装还在开门营业。挤兑终于无果后,也终于关门大吉,门上贴着公告:“公、私存款一律冻结,等待破产清算。”终于盼来了“托管”后,私人存款也只能转存,不能取现。公司存款则继续冻结——民众终于恍然大悟:原来国有银行也会倒闭呀!自己的存款也可能血本无归呀!年前,我还见过港澳信托的储户们在省政府门前静坐呢。
当年“银行多过米店”的海南,各色金融机构林立,竞相高息揽储,也就竞相高利放贷。原本以为只要有资产抵押,贷款就不会坏账的银行,在抵押物跌价后一筹莫展,只能用新砖补旧墙,玩起了不是庞氏的庞氏骗局——以新吸储填补旧亏空。内里早已资不抵债,外表还得打肿脸充胖子。银行东挪西借地应付挤兑,直至弹尽粮绝,流尽*后一滴血,才关门大吉死翘翘。这其中值得汲取的教训,一是银行间无序竞争,二是抵押资产贬值。
泡沫已裂,为什么房价还涨
房子是用来炒的,不是用来住的;商品房是卖给银行的,不是卖给老百姓的。
——网贴
近来,亲友常拿这个问题来质问我:“房价明明还在涨嘛。去年年底前,又在抢搭购房优惠政策的末班车了,你怎么能说房地产泡沫已经破裂了呢!”对此,我能怎么回应?我只能把头摇成个拨浪鼓。实在逼急了,我就苦笑:“中国人发明了醉虾,你又不是不知道!”什么是醉虾?就是脑子昏了,身子还在弹跳。说白了,醉虾是指狂躁的、非理性的投资——以此比喻抢搭高房价末班车的人,或比喻追捧50倍以上市盈率那支股票的人,我认为都很贴切。为什么?因为克鲁格曼认为,“任何资产泡沫都是一种没有人操纵的,自然形成的‘庞氏骗局’——只要不断有傻子加入进来,涨价链条就不会断裂,也就能不断赚钱。然而傻子终究有限,一旦没人愿再当傻子时,泡沫就会全盘崩溃。”
看来,泡沫已裂,房价还涨的问题貌似困窘,其实并不费解:说资产泡沫已裂,是指买房自住的消费需求早已萎缩,真实的购买力也已消失。追捧高价多是为了投资,多是炒家们在炒盘,对不?而房价仍在上涨,恰恰反证了泡沫已裂:击鼓传花的游戏规则决定了房价只能涨不能跌,就如只能进不能退的过河小卒,明知是死路一条,也只能慷慨赴死——罔顾风险、罔顾偿债能力的虚假购买力还有惯性,还在加入。为什么有人会飞蛾扑火般视死如归?答案只能是:当事人利令智昏,当事人已成醉虾。
“2005年秋,美国房价超出购买力时,泡沫已经破裂,但房价还在上升”。为什么?克鲁格曼的解释是:“人们还在惯性地开出高价,执迷不悟地坚信这个价格有人接手。这个继续升高的房价会支撑到*后一口气,直到人们*终痛苦无奈的明白过来,其实是没有人能接手的,才不得不接受这个残酷的事实”。这种情形,大概是所有资产泡沫的破裂都会急涨长跌、拖延多年才能见底的原因。回顾海南当年也是如此。高房价能有价无市地苦撑8年,使我对这种“不见棺材不落泪”的戏剧化情节,简直感同身受:几乎所有老板都吃后悔药,后悔当时三四千每平方米时坚不出手,落得个后来一两千每平方米也无人问津;或后悔当时让利100万,仍能获益100万时寸步不让,落得个后来血本无归,万儿八千都没捞着。为什么大势当头执迷不悟?因为人的趋利性战胜了理性:“脑子昏了,身子还在弹跳。”
人的趋利性淹没了理性,就叫利令智昏,理性低下的我们更容易变成“醉虾”。美国人当过醉虾——“许多家庭看到房价只涨不跌,就会跟风投资,决定不顾自身的偿债能力而匆匆买房——他们首付极少,而银行贷款又极易获得,于是,他们不再考虑自己的失业、生病、离婚等风险——如今美国的1200万负资产者,就是这么产生的。”(克鲁格曼语)中国式“醉虾”的*大特点,就是一拥而上不甘落单,认定跟风、随大流没错,总觉得大家都干的事***。殊不知,虾群聚集,恰恰是大鳄们*喜欢的满口美食。盲目跟风的后果,正如我的同事自嘲:“吃屎都赶不上一泡热的。”
说在炒作链条上击鼓传花的人是“醉虾”、“傻子”,99%的人不会同意:炒房的精明人都赚钱了,怎么能说人家是醉虾、傻子呢?其实,我们所谓醉虾、傻子,不是指炒作是否蚀本,而是指楼市的盛极而衰已经开始,房价的急涨长跌不可避免。看不清这个市场大势的,难道不是醉虾和傻子?楼市兴衰不过是整体经济的浮标。只听到凯歌高奏,像是只听到鼓声催人,鼓声未停,你就听不到经济放缓的脚步声,看不到经济已显现出克鲁格曼所说的“增长型衰退”?迷信房价只涨不跌的疯话,迷信到九头牛也拽不回转的地步?
从根儿上说,国内经济面临的困局也是:“经济的需求面失灵——私人消费不足以充分利用可用的生产能力。”(克鲁格曼语)放眼我们身边,劳力与资本的滥用与浪费的确触目惊心。建了拆,拆了建的公共支出少吗?严重过剩的产能少吗?那些钢铁、水泥、造船、电解铝、铁合金产业和房地产一样,都是过度投资的产物,也是政策面的消费替代了大众消费的产物。真正的私人消费,像鱼鹰被勒住脖子吃不饱一样,首先被勒紧在能源、交通、通讯、**、教育、住房这些垄断瓶颈里,工薪收入被昂贵的公共支出加重的税费赋敛抽取了1/3甚至更多,自己又要为福利低、保障低的今天和风险高、成本高的明天留下备付,哪里还有充足的消费支出?靠房地产独撑消费,折射的正是这类“增长型衰退”的浮肿病。投机性投资的共同特点,就是大家都不动自己的荷包,只拿银行贷款去搏彩——赚了是自己的,赔了是银行的。因而,要想不引发银行危机,只能乞灵于印钞机,*终,资产泡沫只能靠一场恶性通胀来化解。
……

A篇 投资亢进:泡沫叠加的增幅器
中国正在丧失低成本优势
被泡沫窒息了的良性增长
被隐藏的通胀
通胀和通缩都是大规模杀伤性武器
高房价的背后:**食租的“卖地财政”
资产泡沫化造成避险保值功能的丧失
“国中之国”:超市场的垄断寡头
**信贷扩张:泡沫与投机引发的内生性虚胖
新技术、新能源、新经济、新政策催���的泡沫
人民币的外升内贬
股市OR事故
投资行为的虚荣、虚骄与虚掷、虚耗
投机取巧与恶意牟利
B篇 资产虚估:只能由资产贬值来纠正
高房价是高通胀的二传手
被虚估的房价,是消费还是投资
房贷,不过是借了银行房子的分期居住权
挤压实体经济的“面子工程”
排队买房,既是排队抽脂也是排队投注
泡沫已裂,为什么房价还涨
楼市没有休克疗法
六问房地产市场
半市场不会是个好市场
C篇 急涨长跌:亲历上世纪末海南房地产神话破灭
历尽劫波,出水才见两腿泥
中国*大的市场化改革实验室之一
海南的先天条件与发展机会
闭关锁国与开门揖盗
风险*大化,急功近利下的试验品
谁是*后成功的“搬运工”
D篇 趋利避害:启动全民逃离泡沫大行动
反省增长方式:怎样节约不糜费
昂贵的以物为本VS俭约的以人为本
国计怎样贴近民生
超英赶美,难道要弃小康求大同吗
一张可选择的菜单
既要增长也要均富
越是失常,越需要回到常识
还原真相,修复信息缺损
通胀扩张与通缩衰退:钟摆式均衡

一位亲历20世纪末海南房地产泡沫破灭的投资者,研究中国经济政策18年,动态解读中国式泡沫。
中国99%的白领及他们的家庭即将面临破产?
巴菲特 索罗斯 格林斯潘 吉姆·查诺斯 郎咸平 陈志武 谢国忠 茅于轼……
敢说话的或有良知的国内外专家都在给我们警示!!!
认清泡沫,就能读懂中国经济。