本书是一本帮您分析和把握中国楼市和房价的读物。本书从全球金融危机下的中国楼市谈起，详细阐述了房价构成因素和影响因素。本书从供给、需求、信贷和调控等四个方面分析了中国楼市，揭示了中国楼市乱象浮华背后隐藏的许多深层次问题。本书对金融危机之后的中国楼市做了展望，对投资和购买房地产提出了有价值的建议。希望本书能为广大的投资购房者提供判断楼市走向的方法和思路，为读者分析中国楼市以及有关部门作决策提供参考。

**章 金融危机下的中国楼市
金融危机下的中国楼市
21世纪的序幕刚刚拉开，上帝似乎不打算给人类一个轻松的开局。如果说2001年的互联网泡沫破灭是全球经济的一场感冒，2007年陡现的全球金融危机则更加杀机四伏，不啻于是一次危险的心肌梗塞。2008年，就在欧美经济随着房地产市场的沦陷而不断下滑时，就在国内楼市终于一改前期连续多年快速上涨的走势徘徊反复时，就在房地产商惶惶不知所终时，却有一双双充满期待的眼睛仿佛看到了曙光，为这场突如其来的冲击鼓掌叫好。然而，如果事情就此一根筋地发展下去，那就太直白了，太不像这戏剧化的现实世界了。仿佛只是为了留给老百姓更多的遗憾，眼看就要坠落悬崖的房价却硬生生地调头向上，而且还从苦苦支撑逐渐变得游刃有余、底气十足。地方政府奔走疾呼“救市”，房地产开发商坚守“猫冬”，银行紧急救助大量“输血”……就这样，在全球经济流感蔓延的时候，美国房地产倒下去了，中国的房地产，依然屹立不倒，人们不禁也要问一句：那是为什么呢？
金融海啸祸起次贷
无论您在公元哪一年翻开这本书，21世纪的**场（希望也是*后一场）全球金融危机的爆发时间都是2007年，它的起源是一个原本陌生，如今却众人皆知的名词——次贷危机。
金融危机本来是无所谓有，也无所谓无的，经济泡沫积累到一定程度，往往就要以金融危机的形式来挤破，就像疖子难免要鼓头。然而，这次金融危机却注定要格外有别于历史上的其他金融危机，一方面是由于它的规模特别大、影响特别深、冲击面特别广阔，但更突出的、让人们记忆深刻的，特别不同于以往金融危机的，就是它的产生与爆发都涉及与房地产密切相关的金融衍生品上，“次贷”正是这里面*先挤破的疖子。
我们把时钟拨回2006年，这一年，一切都风平浪静，世界绝大多数市场的房地产价格一路走高，到处一片欣欣向荣的景象。在美国，金融机构在热情地向不具备一般贷款条件的客户**次级贷款产品，然后把这些“肥肉”重新切碎、打包、分割之后抛向衍生品市场，在那里等候的机构投资者则像鬣狗一样迫不及待地分享这场盛筵。在现代金融衍生品的帮助下，一个又一个家庭奇迹般地拥抱了自己的美国梦，住进了实际上仍然不属于自己的大房子。虽然已经有人注意到了次级贷款违约率的上升，但警告的声音就像大海中的一朵泡沫，转眼就被肉食者的吆喝声淹没了。
次级贷款是房地产抵押贷款的一种，实际上应该叫做次级抵押贷款（sub—prime mortgage），其初衷是为了能够支持那些收入不稳定、可能债务负担较重、缺乏抵押物、信用评分较低的消费者购买房屋，实现政府“居者有其屋”的良好愿望。在良好的初衷掩盖下，次级贷款往往披着温和的外衣，在开头的若干个月或者几年时间里保持每个月较低的按揭支付利率，等过了一定时间则陡然提高，年利率突然提升的幅度可能高达10％。如果贷款者原本没有固定工作或收入很低，那么除非他们能够在这段时间内找到一份称心如意的好工作，否则付不起房���只是早晚的问题，按照常理，这种次级贷款早晚是要遭遇违约的。但偏偏有一个重要因素支撑着这个神话，在当时也似乎还要一直支撑下去，这个因素就是一路上涨的美国房价。
21世纪的*初六年时间里，美国房地产价格以年均增长9％的速度不可思议地持续攀升，而相比之下，20世纪*后十年的年均增幅只有3％左右。从稳步发展到井喷式的行情大爆发，“千禧年”前后美国房地产市场的巨大反差归根到底可以追溯到一个名人身上——本·拉登。2001年，本·拉登领导下的“基地”组织在美国策划发动了“911”事件，劫持民航客机撞毁了美国世贸**、损坏了五角大楼。这一事件直接导致了欧美出兵阿富汗和后来的伊拉克战争，改变了21世纪世界**形势和国际军事格局。而更加隐蔽的是，它埋下了次贷危机的种子——为了提振受到“911”事件影响而委靡不振的美国经济，美国联邦储备委员会（简称美联储）大幅降低基准利率，刺激经济增长。在2001年到2003年期间，美联储连续13次降息，基准利率从6.5％下降到2003年6月1％的46年来*低水平，30年固定利息房贷利率从2001年*高的7.16％下降到2003年*低点5.23％，15年固息房贷利率从6.7％下降到2003年*低点4.63％，一年可调息按揭贷款（ARM）利率从2001年底的7.0％下降到2003年的3.8％。美联储无视经济增长恢复的迹象，继续频繁、持续、大幅降息，事后被认为是不可理解的错误，但在当时的确推动了美国投资和消费的温度飚升。在不断下调的房屋贷款利率吸引下，美国房地产市场出现了长达五年的单边上扬趋势。
房价上涨不可怕，可怕的是房价一直上涨。低利率、低通胀、高增长的美国经济和持续高企的房价让很多美国人相信一个****的黄金时代已经到来，房价将一直上涨下去。而只要房价上涨，贷款机构、贷款人就永远不用担心贷款收不回来。如果贷款人的钱不够用了，贷款机构还十分贴心地通过重新评估，在比*初贷款时更高的房价水平下给予更高的贷款上限，增长的部分可以提取现金用于消费。就算还不起房贷，贷款人大不了把房子卖掉或者还给贷款机构，贷款机构也乐于收回房屋再拍卖个更高的价格。贷款机构不在乎贷款人的资质如何、有没有能力还款，贷款人有的被忽悠进去，有的则是“赤条条来去无牵挂”，大家一起把次级贷款的盘子越撑越大。在1994年，次级贷款在美国按揭贷款总额中的比例甚至不到5％，而在白热化时期的2007年，次级贷款在按揭贷款中占比高达22％～24％，平均年均增长25％！
这就是次贷危机爆发前的情况，然而，盛筵总有散去的时候。
从宏观上看，帮助贷款机构吹大泡沫的是美联储，很不仗义地戳破泡沫的还是美联储。2004-2006年期间，美联储连续17次提高基准利率，到2006年8月，联邦基金利率上升到5.25％的新高。利率攀升就像反向拨动表盘的手指，力量越来越大，不但把房地产的时钟按停，还逐渐地开始逆向转动。购房者的还贷压力随着利率的快速提高而大幅增加，次级贷款的违约率则首当其冲地一路飚升，连优级贷款（prime mongage）的违约率也跟着大幅提高。
随之而来的**是美国房地产市场的噩梦。在2005年8月美国房价和**达到单体住宅均价22.9万美元，现房销售量年率720万套的历史**之后，就开始显露出颓势，到2006年3月分别降至21.3万美元和692万套，到2007年12月更是降至19.8万美元和585万套；新房销售量也由2005年的128.3万套降至2007年的77.4万套。新房卖不动了，新涌现的是新瓶装旧酒的老概念：“帐篷城”。帐篷城现象原本是指在20世纪30年代，由于经济大萧条失去一切的人们，沿着美国加州**萨克拉门托的美国之河两旁建起很多简易帐篷作为藏身之所。在次贷危机爆发后，很多人一方面本来就还不起月供，另一方面又由于金融危机而丢掉了工作，不得不把房子的钥匙装进信封里寄回给银行，自己黯然搬进帐篷城。这种信件因为装了丁零当啷的钥匙而被戏称为“jingle mail”。在加利福尼亚州**萨克拉门托的郊区，许多人搬进了专门为无家可归者开放的私人花园，过起了长期的露营生活。加州政府对此也有心无力，州长施瓦辛格不幸很可能成为加州财政的“终结者”。奥巴马政府拒绝为加州的55亿美元政府债融资提供担保，于是，加利福尼亚州这个全球第八大经济体很可能就此“破产”。施瓦辛格坦言：“过去18个月以来，1／3的社会财富消失，从去年开始税收减少27％。经济危机对加州的打击是致命的。如果考虑到通货膨胀与人口因素，加州的税收仅相当于上世纪90年代末的水平。”不过，加州的债权人好歹能够拿到“白条”，可以等“杨白劳”赚到钱再秋后算账，相比之下，已经倒闭和重组的金融机构则显得有点冤。
2007年3月，美国新世纪金融公司宣布破产，捅破了次级抵押贷款风险的*后一层窗户纸。8月，美国房地产投资信托公司American Home Mortgage宣布破产。2008年9月，美国政府宣布接管“两房”——房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mac），处在旋涡**的美国抵押贷款巨头尝到了自己酿下的苦果。
……

序
导言
**章 金融危机下的中国楼市
金融海啸祸起次贷
中国楼市阴晴不定
谁*怕房价下跌
何来中国式“次贷危机”
第二章 揭开楼市价格的面纱
房价的几种理论
房价的构成要素
影响房价的因素
中国楼市的特点
第三章 中国楼市的泡沫之争
何谓房地产泡沫
没有比较就没有发言权
谁是高房价的推手
警惕房地泡沫的危害
第四章 谁造成了土地的天价
中国真的缺少土地吗？
“招拍挂”有什么错？
地方政府的第二财政
增加供给能否**房价？
土地制度改革势在必行
第五章 开发商为什么能牟取暴利
开发商的灰色产业链
暴力拆迁压低补偿成本
像卖古董一样销售房子
垄断成就开发商暴利
开发商如何吞噬经济
住房离了开发商行不行
第六章 要不要居者都有其屋
婴儿潮带来住房难
城市化进程推高房价
贫富差距与购房能力
“房奴”是怎样炼成的
如何实现“住有所居”
究竟该租房还是买房
第七章 投资炒房者何罪之有
消费需求与投资需求
炒房为何如此盛行
炒房者本身没有错
如何**过度投机
买房子还是买股票
第八章 房地产是如何绑架银行的
房地产市场离不开金融
房价的背后是金融**
次贷危机给我们的教训
开发商为什么能有恃无恐
怎样让商业银行解套
第九章 宏观调控为何变成了空调
房子是公共物品吗
政府应该调控什么
房价为何越调越高
物业税对房价的影响
第十章 金融危机后的中国楼市
彷徨中的中国楼市
没有只涨不跌的市场
救楼市应先挤房价泡沫
房价上涨是长远趋势
什么时候开始**
附录一 中国房地产发展史
附录二 外国的房地产泡沫
附录三 外国的住房保障制度
参考文献
后记

中国楼市是否暗藏危机，中国房价为什么会不断上涨，买房子还是买股票，地产暴利缘何而来，楼市涨跌谁主沉浮，宏观调控为何落空，买房投资何时出手。
金融危机房价为什么不降？中国楼市究竟有没有泡沫？房地产市场是只涨不跌吗？有钱该买房子还是买股票？
这一连串的问题始终困扰着购房人。房地产市场涉及千家万户，不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。本书将为您撩开中国楼市神秘的面纱，解读房价的构成和影响房价的因素，分析中国房地产市场的特点，揭密隐藏在楼市背后的一系列潜规则，讲述关于房子的离奇故事，预测中国房价未来的走势，为您购房提供参考。