本书是高职高专物业管理专业系列教材之一。当前房地产市场迅速发展,并日趋走向成熟,房地产行业已成为市场经济不可或缺的支柱性产业。高职高专层次的房地产人员的培养已形成一种行业需求,他们不仅是该行业急需的文化层次适当的年轻力量,更是一支有效的生力军。本书即针对这一类人才编写了关于房地产开发与经营的基础知识。书中涉及房地产开发与经营中市场运行与控制、市场调查与分析、投资机会选择与决策、可行性研究经济技术分析、房地产开发项目的前期工作、房地产开发项目管理、房地产开发项目市场营销及房地产物业管理等基础知识。本书写作特点是集知识、原理、操作技能和实际案例为一体,内容全面、通俗易懂、深入浅出、实例充分,各章后附有思考题,适合课堂教学和实际应用。
本书适合于高职高专层次的物业管理专业、房地产专业学生学习使用,也可作为相关经济管理专业学生的参考教材,并可作为从事房地产开发与投资企业的专业人士自学和培训的参考用书。

第二节 房地产业
二、房地产业的类别
1.按房地产的用途分类
按房地产开发投资的工程用途,可分为住宅投资、办公楼投资、商业营业用房投资和其他投资。
住宅是指**居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。
办公楼主要是指用于办公的各种写字楼,即企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。
商业营业用房是指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房,如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂店等房屋。
其他是指凡不属于上述各项用途的房屋建筑物,如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等。
2.按住宅供给的对象分类
按住宅供给的对象,可将住宅分为经济适用房、廉租住房、商品房。经济适用房是指根据**经济适用房计划安排建设的住宅。由**统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收;出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。
廉租住房是指政府和单位在住房领域实施的社会保障职能,是向具有城镇常住居民户口的*低收入家庭,提供租金相对低廉的普通住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建。
商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
3.按房地产建筑结构分类
按房地产建筑结构,可分为钢结构、钢与钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构及其他结构。
钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的,包括悬索结构。钢与钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢与钢筋混凝土建造的。钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的,包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。混合结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的,如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成的,以砖墙为承重墙,或者梁是用木材建造的,柱是用钢筋混凝土建造的。砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的,如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。其他结构是指凡不属于上述结构的房屋都归此类,如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 房地产开发与经营管理是物业管理专业**的拓展性知识,是该专业和房地产全程策划与开发经营企业**基本用书。本书力图在基本知识、基本技能和必要掌握上做出明确的说明,在写作体例上也有一些新的尝试,各章节明确学习目标、技能点、认知点、掌握点。特别适合物业管理专业高职高专类学生对房地产开发与经营管理的初次学习。书中“本章学习目标”清晰,“认知点”通俗易懂,“技能点”明确具体,“掌握点”言简意赅。全书突出对房地产开发与经营管理的基本理解和基本掌握。本书由北京电子科技职业学院的何红担任主编并编写大纲,李爽为副主编。主要编写者:**、二章由山东商业职业技术学院的崔发强编写,第三章由中博华会计师事务所的汤建国编写,第四章由北京电子科技职业学院的戚瑞双编写,第五、七章由中华女子学院的李爽编写,第六章由北京农业职业学院的王锐编写。何红对全书进行了统稿。中国人民大学叶剑平教授对本书进行了主审,对本书的基础性和实用性给予了肯定,并提出宝贵意见。本书在编写过程中参阅了相关的中外文献,在此对有关作者表示衷心感谢。由于编者的学识及理论水平有限,书中难免有不当与疏漏之处,望广大师生、读者批评指正。
编者
2008年5月

**章房地产开发与经营概述1
**节房地产1
一、房地产的概念及相关概念1
二、房地产的特性2
三、房地产的分类4
四、房产和地产及其相互关系5
第二节房地产业5
一、房地产业的基本概念5
二、房地产业的类别6
三、房地产业的地位与作用6
四、中国房地产业的发展历程7
五、中国房地产业现状8
第三节房地产开发、经营与管理10
一、房地产开发的含义10
二、房地产开发的特征11
三、房地产开发的形式11
四、房地产开发的主要参与者12
五、房地产开发经营的特点12
六、房地产行业的产业流程13
思考题13

第二章房地产市场15
**节房地产市场基础15
一、房地产市场的概念15
二、房地产市场的类型16
三、房地产市场的主客体16
四、房地产市场的特征17
第二节房地产市场运行17
一、房地产市场运行机制17
二、市场细分18
三、房地产市场细分的方法18
四、房地产市场细分的依据19
五、房地产市场细分的程序19
第三节房地产市场调查与预测20
一、房地产市场预测的概念和意义20
二、房地产市场预测的种类20
三、房地产市场预测的原理21
四、房地产市场预测的内容22
五、房地产市场预测的程序23
六、房地产市场预测的方法23
思考题25

第三章房地产项目开发投资与融资26
**节房地产项目开发投资概述26
一、房地产项目开发投资的基本概念26
二、房地产投资的特征28
三、房地产项目投资市场调查与预测31
四、房地产项目投资过程36
第二节房地产项目开发投资环境分析43
一、投资环境43
二、投资环境的分类44
三、房地产项目投资环境要素45
四、房地产项目投资环境评价47
第三节房地产项目财务评价基础知识50
一、财务评价概念50
二、建设项目投资估算基本认知55
三、房地产项目经营税费主要税种58
第四节房地产项目开发投资资金筹措62
一、筹资与筹资方式62
二、筹资原则65
三、房地产金融基本知识66
四、房地产经营资金筹措71
五、房地产项目融资78
第五节房地产开发投资风险分析82
一、房地产投资风险的含义82
二、房地产投资风险的类型82
三、房地产投资风险的度量84
四、房地产投资风险的概率分析84
五、房地产项目投资风险的防范与控制87
思考题90

第四章房地产开发项目的前期工作91
**节房地产开发项目的报建91
一、房地产开发项目的报建流程91
二、建设工程规划许可证的审批流程93
第二节房地产开发用地的获取方式93
一、土地使用权划拨93
二、土地使用权出让94
三、土地使用权转让97
第三节房地产开发用地获取中的农地征收和城市房屋拆迁97
一、农地征收97
二、城市房屋拆迁99
第四节房地产开发中的规划设计方案的评价102
一、房地产开发项目规划设计方案评价的特点102
二、房地产开发项目规划设计方案评价的步骤103
三、房地产开发项目规划设计方案评价指标体系104
四、综合评分法在开发项目规划设计方案评价中的应用105
第五节前期房地产开发资金筹措106
一、房地产开发资金筹措的基本原则106
二、房地产开发资金筹措方式107
三、房地产开发资金成本及其计算109
思考题113

第五章房地产开发项目管理114
**节房地产开发项目管理概述114
一、房地产开发项目管理的概念114
二、房地产开发项目的特点115
三、房地产开发项目管理的意义115
四、房地产开发项目管理的主要任务116
第二节房地产开发项目招标与投标116
一、房地产开发项目招标与投标概述116
二、招标投标的作用116
三、招标的方式117
四、招标程序118
第三节房地产开发项目质量管理120
一、工程项目质量管理的特点120
二、质量管理的主要内容121
三、项目工程质量管理的主要途径和方法121
四、施工阶段质量监督控制手段123
第四节房地产开发项目进度管理123
一、项目进度管理的概念123
二、进度管理的作用124
三、进度管理的内容124
四、进度管理的主要途径124
第五节房地产开发项目成本管理126
一、开发项目成本管理的概念126
二、开发项目成本管理的原则127
三、开发项目成本管理的主要内容128
第六节房地产开发项目合同管理130
一、房地产开发项目合同管理的目的130
二、房地产开发项目合同管理的内容131
第七节房地产开发项目的工程建设竣工验收133
一、竣工验收范围133
二、房屋建设项目的一般竣工验收标准133
三、竣工验收的程序133
四、竣工验收合格的标准134
五、竣工验收备案134
思考题135

第六章房地产开发项目市场营销136
**节房地产市场营销品牌策略136
一、创**与发展品牌136
二、房地产创**与发展品牌的作用137
第二节房地产市场营销价格策略138
一、房地产价格的特征138
二、房地产价格的构成要素139
三、房地产定价方法140
第三节房地产市场营销渠道策略141
一、开发商直接销售141
二、委托代理商销售142
三、房地产经纪人142
四、第二营销渠道143
第四节房地产市场营销促销策略143
一、房地产促销目标与方式143
二、房地产市场营销广告策略145
第五节房地产市场营销销售促进策略147
一、房地产展销会147
二、现场看楼及其他吸引客户的措施148
第六节房地产市场营销人员推销策略148
一、人员推销的概念和作用148
二、人员推销的步骤149
三、推销方法与技巧149
四、如何对待顾客151
思考题152

第七章物业资产管理153
**节物业资产管理的概念及内容153
一、物业资产管理153
二、物业管理的内容155
第二节物业管理市场158
一、物业管理市场的含义与构成158
二、物业管理市场的特点160
三、物业管理市场的作用160
四、物业管理市场发展趋势162
第三节物业管理程序164
一、物业前期管理164
二、物业管理前期介入的必要性165
三、物业管理前期介入的内容166
四、物业的接管与验收168
五、物业入住手续的办理173
六、物业的装修与管理176
七、物业的日常管理与维护养护179
思考题180
参考文献181
……