本书以房地产开发经营环节为主线,以**税收法规和部分地方税收法规为政策依据,以房地产开发企业在实践工作中遇到的问题为案例,从企业设立、取得土地、施工建设、销售、清算等环节入手,对每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化进行了逐一剖析,对房地产开发企业纳税实务问题进行系统的分析和整理,对相关政策进行全面透彻的解读。

**章 房地产企业开发阶段及纳税概述
**节 房地产企业开发阶段概述
第二节 房地产开发涉及税种概述
第二章 企业设立环节的纳税实务与风险防范
**节 房地产开发企业设立条件及一般程序
第二节 企业类型选择影响税后收益的分配
第三节 资本弱化为权益性收益增加弹性空间
第四节 以土地作价投资的纳税实务与风险防范
第五节 注册地合理规划可降低税务管理风险
第六节 总分支机构跨区经营所得纳税有别
第七节 设立?公司还是子公司的纳税权衡
第三章 取得土地环节纳税实务与风险防范
**节 取得土地方式概述
第二节 出让、转让土地计征契税风险防范
第三节 改制重组中转让土地契税征免及风险防范
第四节 受让土地注意土地使用税开始纳税义务风险
第五节 囤地缴纳土地闲置费影响清算税收成本
第六节 取得政府土地返还款潜在的纳税风险
第七节 以拆迁补偿方式取得开发土地的税务风险防范
第八节 转让土地使用权是否可以差额纳税
第九节 购买在建工程获取土地的纳税实务与风险防范
第十节 股权收购取得开发用地以回避直接转让风险
第十一节 整体产权转让收购项目公司的纳税实务
第十二节 整体资产转让获取土地较产权转让税收优惠减少
第十三节 土地储备机构是否存在纳税义务
第四章 房地产合作开发纳税实务及风险防范
**节 房地产合作开发的基本问题
第二节 合作建房中的营业税政策及实务应用
第三节 合作建房是否免征土地增值税看具体情况
第四节 合作开发两种分配模式能否择优
第五节 勿忽视房地产“代建”合作开发的纳税风险
第六节 如何规避房地产“代建”合作开发的纳税风险
第五章 开发环节纳税实务与风险防范
**节 开发成本核算的主要内容
?二节 共同成本及代建工程的会计核算处理
第三节 发包工程甲供材财税处理技巧与风险防范
第四节 自营工程销售一样缴纳营业税
第五节 开发产品计税成本与会计销售成本不可等同而语
第六节 不同售楼部模式的税务处理
第七节 支付境外设计费勿忘代扣缴税款
第八节 作为“买方”开发支出应取得合规票据
第九节 建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
第十节 建设期间该如何缴纳印花税
第六章 销售环节税务规划与风险防范
**节 销售阶段纳税实务与风险防范
第二节 不同收入实现模式下的所得税处理及自查要点
第三节 所得税汇算清缴纳税申报表的填报
第四节 勿忽视房地产企业所得税地方纳税管理
第五节 汇算清缴对于核定征收房地产开发企业同样重要
第六节 商品房合同约定面积与确权面积差异的税务处理
第七节 不同促销手段的纳税实务与风险防范
第八节 向职工福利售房的纳税实务与风险防范
第九节 销售环节个人所得税纳税实务与风险防范
第十节 支付及收取违约金的纳税实务与风险防范
第十一节 资产出租的纳税实务与风险防范
第十二节 保障性住房可以享受的政策优惠
第七章 所得税扣除项目纳税调整
**节 企业所得税税前扣除的基本原则
第二节 工资薪金总额的扣除
第三节 职工福利费等三项经费的扣除
第四节 保险费和住房公积金的税务问题
第五节 公务用车制度改革的税务问题
第六节 员工报销通讯费的税务扣除问题
第七节 五项限额扣除支出纳税实务
第八节 其他无限额标准的费用扣除
第九节 借款利息支出税前扣除
第十节 资产损失的税前扣除
第八章 重组和清算中的企业所得税纳税实务与风险防范
**节 重组中企业所得税的纳税实务与风险防范
第二节 清算业务企业所得税纳税实务与风险防范
第九章 土地增值税清算实务与风险防范
**节 土地增值税税制要素
第二节 土地增值税税收优惠及应用
第三节 转让旧房土地增值税扣除项目确定的三种情形
第四节 土地增值税预征和清算实务
第五节 土地增值税清算收入的确定
第六节 土地增值税扣除项目金额的确定
第七节 合并还是分开清算的纳税风险何在
第八节 清算后再转让房产扣除项目可直接确定
第九节 税收调控向预征率与核定征收率加码
附录:2010-2011年房地产业调控政策链接

**章 房地产开发阶段及纳税概述
**节 房地产开发阶段概述
一、房地产开发主要业务活动
房地产是房产与地产的总称。房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。房地产开发和经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。
房地产开发与经营?主要业务有:
(一)土地的开发与经营
房地产开发企业有偿获得土地后,通过“三通一平”将生地变为熟地,然后既可将其有偿转让给其他单位使用,也可自行组织建造房屋和其他设施,然后作为开发产品作价出售或开展土地出租业务。
(二)房屋的开发与经营
房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋,开发完成后,可作为开发产品作价出售或出租。企业开发的房屋,按用途可分为商品房、出租房、经济适用房、安置房和代建房等。
(三)城市基础设施和公共配套设施的开发
城市基础设施包括工程性基础设施和社会性基础设施。工程性基础设施一般指能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等工程设施。社会性基础设施则指行政管理、文化教育、**卫生、商业服务、金融保险、社会福利等设施。
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本书以**税收法规和具有鲜明特点的**省市部分地方税收法规作为政策依据,以房地产开发企业在实践工作中遇到的问题作为案例,对房地产开发企业纳税实务问题进行了系统的分析和整理,是房地产企业财务人员的工具手册。

樊剑英,中国税网特约研究员、中国注册税务师,长期从事房地产及相关行业的财税工作,通晓房地产财税法规政策,具有丰富的财税咨询、纳税筹划、培训答疑、稽查审计经验。在《中国税务报》、《河北税务》、《海峡财经导报》、《北京房地产》等专业期刊发表论文百余篇。现任职于天山发展(控股)有限公司(02118.HK)。