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本书是中国首部关于企业不动产经营���著作,包括了不动产经营概述、企业的战略和不动产经营战略、企业不动产决策战略、企业不动产的管理等内容。

**章不动产经营概述
**节不动产的含义和特征
一、不动产的含义
二、不动产的特征
三、不动产投资的优点和缺点
四、不动产投资同时具有债券和股票的特征
第二节不动产经营的概念和类型
一、不动产经营的概念和内容
二、企业不动产经营的产业类型
◆案例1.1零售业革命:空间竞争的结果
◆案例1.2铁路带动房地产升值:亨廷顿的大规模房地产开发
第三节不动产经营的市场和中介机构
一、不动产经营的市场
二、不动产经营的中介机构
第四节不动产经营的风险和陷阱
一、不动产投资的风险
二、不动产经营的陷阱
第二章企业战略和不动产经营战略
**节资源支撑持续的竞争优势
一、资源支撑持续的竞争优势
二、空间位置与一般性竞争战略
第二节资源整合、战略整合和优势整合
一、资源整合
二、战略整合
三、不动产优势和能力优势的整合
四、主导优势与辅助优势的整合
第三节企业的不动产经营战略
一、主业经营和不动产经营的关系
二、主业经营和不动产经营的战略整合
第四节企业多元化的不动产经营战略
一、企业多元化的类型
二、企业多元化战略
三、企业多元化的不动产经营战略
◆案例2.1李嘉诚多元化的不动产经营战略
第三章企业不动产决策战略
**节渐进式战略
一、渐进式战略:初创企业和高成长企业的选择
二、渐进式战略的优点与缺点
三、更理性地运用渐进式战略
◆案例3.1不动产经营的渐进式战略:忠诚投资公司
第二节标准化战略
一、标准化战略
二、标准化战略的优点与缺点
三、采用标准化战略赢得竞争优势
第三节以价值为基础的战略
一、以价值为基础的战略
二、以价值为基础战略的优点与缺点
三、运用以价值为基础的战略获得竞争优势
第四节企业不动产决策战略的有效实施
一、把战略分析应用于不动产决策
二、企业不动产决策战略的有效实施
◆案例3.2从渐进式战略到以价值为基础的战略:
太阳微系统公司
◆案例3.3在业务部门层面选择合适的不动产决策战略:
美林公司
◆案例3.4组合运用三种不动产决策战略:思科公司
第四章企业不动产的管理
**节企业不动产的资产管理
一、企业不动产的资产管理
二、不动产的企业价值评估
第二节企业不动产管理
一、企业的概念和不动产资产的持续管理
二、不动产管理
三、不动产战略规划
四、企业不动产经理的职责
◆案例4.1克瑞格·威尔逊成功的不动产战略规划过程
◆案例4.2太阳微系统公司不动产管理部门的职责和组织架构
第三节我国房地产企业经营模式的战略转型
一、我国房地产企业经营模式的局限
二、我国房地产业面临升级和转型的关头
三、房地产企业经营模式战略转型的途径
◆案例4.3美国综合型房地产企业集团
——铁狮门·斯贝尔地产公司
第五章经营场所经营
**节企业选址
一、企业选址决策
二、零售商业企业的选址
三、以知识为基础的办公场所选址
四、写字楼的选址
第二节购置与租赁、新建决策
一、购置与租赁决策
二、购置与新建决策
三、出售回租
第三节办公场所经营
一、办公场所的规划设计与工作效率
二、办公场所的布局和装饰
三、利用不动产及设施推进企业文化
第四节不动产的翻新改造
一、不动产的翻新
二、不动产的用途改变
三、不动产的扩建
第六章不动产融资和财务运营
**节不动产融资
一、财务杠杆及其作用
二、不动产抵押贷款融资
三、不动产高比率融资策略
◆案例6.1成也萧何,败也萧何:特朗普与财务杠杆的正负作用
第二节不动产权益融资
一、不动产权益融资的来源
二、不动产权益融资的目标
三、不动产权益融资的策略
第三节不动产的财务运营
一、不动产的避税
二、分期付款和以租代售
第四节不动产估价
一、不动产估价
二、不动产估价的方法
第七章不动产资本经营
**节不动产收购
一、不动产收购的动因
二、不动产收购的方式和成本
三、不动产收购
四、不动产的杠杆收购和连环收购
第二节不动产出售
一、不动产出售的动因
二、不动产出售
三、“退二进四”的不动产经营策略
第三节不动产的资产重组
一、不动产资产重组的动因
二、不动产的资产重组
第四节不动产周期性投资策略
一、不动产的周期性特点
二、不动产周期性投资策略
第五节积极管理的不动产投资策略
一、不动产需要积极的管理策略
二、积极管理的不动产投资策略
◆案例7.1成功的不动产逆向投资:收购索尼大厦
第八章房地产投资基金
**节房地产投资基金概述
一、房地产投资基金的含义和特点
二、房地产投资基金的优势
三、房地产投资基金的类型
◆案例8.1香港新世界中国投资基金
第二节世界房地产投资基金的发展现状
一、国际房地产投资基金的发展现状
二、中国房地产投资基金的发展现状
第三节房地产投资信托的集中化策略
一、房地产投资信托的分类及其特点
二、房地产投资信托的集中化
三、房地产投资信托的集中化投资策略
◆案例8.2美国*大的办公房地产投资信托:EPO
第四节企业转型上市房地产投资基金的策略
一、我国发展上市房地产投资基金的路径
二、我国企业转型房地产投资基金的策略
第九章不动产证券化概述
**节不动产证券化概述
一、不动产证券化的含义
二、不动产证券化的运作流程
三、不动产证券化的优势
◆案例9.1不动产证券化使美国房地产公司绝处逢生
第二节商用不动产抵押贷款证券化
一、商用不动产抵押贷款证券
二、商用不动产抵押贷款证券化市场
附录1企业不动产管理者国际协会概况
附录2我国关于企业不动产经营的法律法规
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《城市房地产开发经营管理条例》
《城市房屋租赁管理办法》
《城市房地产转让管理规定》
《物业管理条例》
参考文献
后记

第二节标准化战略
一、标准化战略
(一)标准化战略
1.标准化战略
标准化战略,是通过集中决策严格控制不动产设计和管理的程序。这些
程序标准大都基于对效率、经济和控制的需求。标准化战略对拥有多个办公
地点的大型公司尤其具有吸引力,因为这样常常能够节约购买时的大量成本
,更方便地重新分配办公人员。但是,这种战略时常会变得僵化、很容易落
伍,它也会产生多余的官僚决策过程,从而可能阻碍公司的变革。
标准化战略旨在对整个企业的经营场所及设施规划和管理活动进行集中
控制和协调,统一制定标准,然后在全公司范围内施行。这些标准对许多内
容做出了具体的规定,例如,办公的格局大小、装修的颜色和材料标准,以
及从椅子等室内办公用品到外部建筑用材等一切物品的规格。标准还可用于
监控行政管理程序,直接对经营场所及设施的分配、开发和管理施加影响。
标准通常以书面制度的形式明确下来,并融合到企业内部的管理流程中去。
即使是企业管理者也不能在任何时候随意地获得他们想要的办公场所和室内
陈设品,他们必须遵循需求——论证——获取的程序得到所需的资源。在做
出某项不动产管理决策时,必须以标准为参考。标准作为企业总的准则被严
格地执行。
为了使不动产决策标准化,企业必须对其未来的不动产需求做出自信的
预测。有些企业极其重视控制和效率,并且拥有大量的不动产,在对这些资
产功能进行了大胆的预测后,大都采用标准化战略。总的来说,企业成立的
时间越长、规模越大,就越有可能在规划和运营这两方面实行标准化。
2.标准化的本质就是控制
成本控制是*显而易见的,但是管理者还在尝试对企业内部行为进行控
制。标准化战略能够减少资源分配上的冲突,有助于促进空间场所上的统一
性。
实行规划标准和运作标准的*主要原因是成本控制。企业在实施长期投
资计划时,相应的投资控制措施是必不可少的,而这些控制措施很可能限制
管理者的投资审批权。当为整个组织购买设备和办公用品时,通过限定范围
、级别等方法可以大大降低费用。通过实行标准化,企业不需要在每一次建
设新办公场所和规划一间经营场所及设施时都从头做起,因为设备可以从一
幢楼转移到另一幢楼内,并且建设和装修项目也能以较低的成本迅速完成。
对企业内部行为的控制也是实施标准化战略的目标。标准的实施可能会
对处于企业不同办公场所中的个体行为起到激励作用,实施的方式是在企业
所有办公场所内设置相同的环境象征和标志。通常,不动产决策过程的标准
化会对超出不动产问题范围的管理行为进行控制。通过运用正式的、程式化
的步骤,以获取和改变应用空间,企业甚至可以间接地控制人员数量,或者
对研发中的新产品数量进行限制。
标准化减少了员工在经营场所及设施分配上的分歧,促进了企业的统一
化。关于企业层次设置的标准不仅有利于降低业务部门之间的竞争和冲突,
而且**了不必要的日常开支与费用。使处于不同位置的企业经营场所及设
施保持同一外观,使监时借调和调任的员工有强烈的环境归属感。不动产管
理者推崇标准,因为标准简化了他们的工作,为他们解决组织内部的部门争
端提供了依据。**管理人员喜欢标准化,因为在企业面对每一项单一设计
项目时,他们不必亲自传递和统一价值理念。
(二)现实中的标准化战略
1.不动产管理制度及其执行标准
经营场所及设施得以获取、分配、管理直到*终进行处置的一系列管理
流程和实践是标准化制度的主题之一。毫无疑问,对于组织内的每一个协助
性部门来说,拥有适当的通用制度都是不可或缺的,不动产管理部门也不例
外。规划标准对经营场所及设施的许多方面都进行了规定,但这些标准可能
只集中于内部空间规划的问题上。或者对拥有多个办公地点的企业来说,他
们可能把标准化扩展到建筑样式的详细设计规格和外部装饰材料上。这些标
准都以书面形式记录下来,其书面形式通常是操作手册或者是其他管理制度
的记录。不动产管理者有责任实施并执行这些标准,而接受他们工作报告的
高层领导将授予这些不动产管理者工作职权。
2.现实中的标准化战略
标准化的决策战略究竟是什么样?一些已形成的标准用于指导不动产决
策时,就可以说标准化已经成为一种决策战略。比如,在规划一个新项目时
采用已经确定的步骤,依据现有的标准来设计,就是在实行标准化战略。当
企业对经营场所及设施的需求增加,或租约到期以及出现新型办公技术时,
就需要进行决策以获取新的使用空间或者对现有空间进行再设计和再分配。
这时,企业管理者就会求助于已有的程序和规则来协助决策。
在不动产决策中,采取渐进式战略或者以价值为基础的战略的企业在对
一项新经营场所及设施进行规划时也可能采用设计好的标准,但这并不一定
表明他们正在运用标准化战略。实行渐进式战略的企业可能有一些恰当的规
划标准和空间标准,但是每次获得一个新项目时都要进行一次规划,很少对
未来进行总体规划,也不十分关心下一步可能形成的标准和程序。
(三)标准化和低度战略不确定性的关系
不动产决策的标准化战略,适用于在相对稳定的竞争环境中运行的企业
。在可预测性较高的市场竞争环境中生存的企业,通常有投入和产出的预测
性模型。稳定的市场通常能使企业基于较低的生产成本进行竞争,所以在采
用标准化战略的规模经济中,成本控制原则上有助于保持成本优势。如果企
业的大部分产品开发和生产过程都是常规性的,就更容易实行标准化。进一
步来讲,那些能够对企业未来的经营场所及设施需求做出预测的企业,有能
力做出更长期的规划和措施,其投入增加额也更大,而面临较大战略不确定
性的企业,情况则不会很好。
二、标准化战略的优点与缺点
(一)标准化战略的优点
在不动产决策上采用标准化战略有许多好处。常规决策标准化可以节省
大量的时间,使管理者可以集中精力处理更有挑战性和战略意义的工作。细
致周详地实行标准化可以对资源的分配进行更好的控制,在采购上实现规模
效益,简化对重复性项目的管理,通过对经营场所及设施的统一规划来强化
企业文化。这些控制能够节省时间和费用,有助于整个组织共同分享彼此的
经验,从而有助于保持企业竞争优势。对管理者来说,关键是要认清企业在
竞争中所处的位置,这样当需要改变标准时就能有所觉察。管理者也必须保
持足够的灵活性,当标准不适应特定条件下的特殊需求时,就不应再受其约
束。P90-93

任纪军,中国社会科学院研究生院经济学博士,中国人民大学学士。曾就职轻工业部经济调节司;曾在中国社会科学院工业经济研究所从事产业研究:历任投资公司、房地产投资公司项目部副总经理、财务部总经理、总裁助理、副总裁,兼任多家企业的**咨询顾问。富有**线实战经验。累计发表论文70多篇。