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本教材以社会主义市场经济的理论与规律为指导,以**有关法律、法规和政策为依据,以我国物业管理运作实践为主线,按照现代物业管理概述、业主自治管理机构、物业管理从业人员与物业服务企业、物业管理招标与物业服务合同、物业管理超前介入、物业管理内容与程序、物业管理前期管理、物业日常管理与服务、物业租赁管理和国际物业管理等方面展开,系统地阐述有关物业管理的基本概念、基本理论、基本规律以及操作实务。为了便于读者学习与运用物业管理法规,在教材中附录了部分常用的物业管理相关的法律、法规、规章等。本教材注重物业管理法规、理论对实际运用的引导,强调解决实际问题的能力和创新意识的培养,每章安排了一个教学案例,供师生课前或课后共同分析、讨论,以期学生从中领悟物业管理的内涵。
本教材定位于工程管理专业(房地产经营与管理方向)主干课教材之一,主要介绍物业管理的基本知识和管理的一般过程。本教材融专业理论与实践操作于一体,突出了新颖性、可读性、实用性,融入了*新的法律法规和理论研究成果。它不仅可以作为大学本科工程管理专业(房地产经营与管理方向)以及相关学科专业(方向)的本科生、高职高专生的教材,也可作为从事物业管理

1 物业管理概述
1.1 物业管理的基本概念
1.1.1 物业的概念
1.1.2 物业管理的概念
1.2 物业管理的基础理论
1.2.1 现代产权理论
1.2.2 委托关系理论
1.2.3 价值理论
1.3 物业管理的起源与发展
1.3.1 国际物业管理的起源与形成
1.3.2 我国物业管理产生与发展
1.4 物业管理法律依据和法律责任
1.4.1 物业管理法律依据
1.4.2 物业管理法律责任
1.5 物业管理与社区建设
案例分析
复习思考题
2 业主自治管理机构
2.1 业主
2.1.1 业主的内涵
2.1.2 业主的分类
2.1.3 业主的权利和义务
2.2 业主大会
2.2.1 业主大会的内涵
2.2.2 业主大会的成立
2.2.3 业主大会的职责
2.2.4 业主大会的议事规则
2.3 业主委员会
2.3.1 业主委员会组建
2.3.2 业主委员会换届
2.3.3 业主委员会委员
2.3.4 业主委员会的职责
2.3.5 业主委员会会议
2.3.6 管理规约
案例分析
复习思考题
3 物业管理从业人员与物业服务企业
3.1 物业管理从业人员
3.1.1 物业管理从业人员的基本素质要求
3.1.2 物业管理从业人员的知识结构
3.1.3 物业管理从业人员的专业技能
3.1.4 物业管理从业人员的综合能力
3.1.5 物业管理人员的职业道德
3.1.6 物业管理人员的礼貌礼仪
3.1.7 物业管理师制度
3.2 物业服务企业
3.2.1 物业服务企业概述
3.2.2 物业服务企业的设立
3.2.3 物业管理机构的设置
3.2.4 物业服务企业的规章制度
3.2.5 物业服务企业的管理系统
3.3 物业服务企业与相关机构的关系
案例分析
复习思考题
4 物业管理招标与物业服务合同
4.1 物业管理招标投标概述
4.1.1 物业管理招标与投标含义及意义
4.1.2 物业管理招标
4.1.3 物业管理投标
4.2 物业管理招标文件的编制
4.2.1 物业管理招标文件构成
4.2.2 物业管理招标文件示例
4.3 物业管理投标书的编制
4.3.1 物业管理投标书的组成
4.3.2 物业管理投标书的主要内容
4.4 物业服务合同
4.4.1 物业服务合同概述
4.4.2 物业服务合同的主要内容
4.4.3 物业服务合同的签订
4.4.4 物业服务合同的变更与解除
4.4.5 物业服务合同示范文本
案例分析
复习思考题
5 物业管理超前介入
5.1 物业管理超前介入概述
5.1.1 物业管理超前介入的内涵
5.1.2 物业管理超前介入的作用
5.1.3 物业管理超前介入的具体内容
5.2 规划设计阶段的物业管理介入
5.2.1 规划设计阶段物业管理介入的必要性
5.2.2 物业管理与规划设计的合理结合
5.2.3 规划过程中物业管理的介入
5.2.4 在规划设计过程中物业管理相关内容的考虑及体现
5.3 施工阶段的物业管理介入
5.3.1 施工阶段的物业管理介入的必要性
5.3.2 物业管理施工阶段介入的实施
案例分析
复习思考题
6 物业管理内容与程序
6.1 物业管理的内容
6.1.1 物业管理的基本内容
6.1.2 不同物业的管理要点
6.1.3 物业管理的特征
6.2 物业管理的程序
6.2.1 策划阶段
6.2.2 启动阶段
6.2.3 日常运作阶段
6.3 物业管理机制与服务原则
6.3.1 物业管理机制
6.3.2 物业管理服务原则
案例分析
复习思考题
7 物业管理的前期管理
7.1 前期物业管理概述
7.1.1 前期物业管理的界定
7.1.2 前期物业管理的内容和工作
7.1.3 前期物业管理的意义
7.2 物业管理的接管验收
7.2.1 住户手册
7.2.2 物业接管验收
7.3 人住与装修管理
7.3.1 入住
7.3.2 装修管理
7.4 物业服务企业的撤管
7.4.1 物业服务企业撤管的条件
7.4.2 物业服务企业撤管应提交的资料
7.4.3 物业服务企业撤管的程序
7.4.4 物业服务企业撤管的注意事项
7.5 物业档案资料管理
7.5.1 物业档案资料的建立
案例分析
复习思考题
8 物业日常管理与服务
8.1 物业维修管理
8.1.1 物业维修管理的内涵
8.1.2 物业维修管理的内容
8.1.3 物业完损等级的评定
8.1.4 物业的日常养护
8.1.5 物业(住宅)专项维修资金的交存与使用
8.2 物业设备管理
8.2.1 物业设备管理概述
8.2.2 物业设备管理的内容
8.2.3 物业设备管理制度
8.3 物业区域**管理
8.3.1 **管理概述
8.3.2 保安装置
8.3.3 **管理的主要内容
8.4 物业区域清洁管理
8.4.1 清洁管理概述
8.4.2 清洁管理的职责范围
8.4.3 清洁管理的主要内容
8.4.4 清洁工作的管理
8.5 物业区域绿化管理
8.5.1 绿化管理概述
8.5.2 绿化管理的主要内容
8.5.3 绿化养护管理及其制度
8.5.4 绿化管理规定及其制度
8.6 物业区域综合经营管理
8.6.1 物业管理经营服务概述
8.6.2 物业管理综合服务的基本要求
8.6.3 经营服务项目的开展
8.6.4 物业管理经营服务的操作
8.7 物业管理评价
8.7.1 物业管理服务的特点
8.7.2 物业管理服务质量的评价
案例分析
复习思考题
9 物业租赁管理
9.1 物业租赁概述
9.1.1 物业租赁的概念与特征
9.1.2 物业租赁的准备
9.1.3 物业租赁的营销推广
9.2 物业租赁的谈判与签约
9.2.1 租户引导
9.2.2 租户选择
9.2.3 协商与谈判
9.2.4 签约与租赁登记
9.3 物业租赁合同
9.3.1 物业租赁合同的基本条款
9.3.2 物业租赁合同示范文本
9.3.3 物业租赁合同的变更、终止与退租
案例分析
复习思考题
10 国际物业管理
10.1 美国的物业管理
10.1.1 美国物业管理的概况
10.1.2 美国物业管理的特点
10.1.3 美国物业管理服务模式
10.1.4 人员管理
10.1.5 美国物业小区选聘物业服务企业的程序
10.1.6 美国物业管理收费
10.2 日本的物业管理
10.2.1 日本物业管理概况
10.2.2 日本物业管理的特点
10.2.3 日本公寓物业管理
10.3 新加坡的物业管理
10.3.1 新加坡物业管理的概况
10.3.2 新加坡物业管理的特点
10.3.3 新加坡物业管理的任务
10.3.4 新加坡物业管理机构
10.4 中国香港地区的物业管理
10.4.1 中国香港地区物业管理的特点
10.4.2 香港公寓大厦物业管理
10.4.3 香港公共屋村管理
复习思考题
附录1 物权法
附录2 物业管理条例
附录3 物业管理企业资质管理办法
附录4 住宅室内装饰装修管理办法
附录5 住宅专项维修资金管理办法
附录6 物业服务定价成本监审办法(试行)
附录7 物业服务收费管理办法
附录8 普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)
附录9 前期物业管理招标投标管理暂行办法
附录10 业主大会规程
参考文献

1 物业管理概述
本章提要
物业管理作为现代房屋管理的一种模式,具有社会化、专业化、企业化、市场化的特征,在现代房屋管理中具有极为突出的地位与作用。良好的物业管理是现代城市管理的重要组成部分,是社区建设的一支重要力量。本章是学习全书的基础,主要介绍了物业管理的基本概念、物业管理的基础理论、物业管理的起源与发展、物业管理的法律依据以及物业管理与社区建设等内容。
1.1.1 物业的概念
(1)物业的含义
在我国,物业一词古已有之。《汉语大词典》中记载:宋朝李纲的奏章中即有“在京有物业者……”之语;元朝石临子章《竹坞听琴•楔子》中有“将我那家私里外田产物业”之句;中国近代史资料丛刊《辛亥革命•洪全福起义档案》中也有“教堂教民物业”的称谓。不过,由于各种原因,直到20世纪80年代初,在借鉴新加坡、中国香港和澳门等**和地区的经验推行物业管理制度时,我国的社会经济生活中才真正开始使用“物业”之词。因此,普遍认为,“物业”一词是出自我国港澳地区及东南亚一带的地区和**。在西方,“物业”的英语单词为“Estate”或“Property”,含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等,是一个较为广义的范畴。
根据《物业管理条例》(国务院令第504号)第2条的规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。……