第三版

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作为一位在美国抵押贷款业内干了14年的行家里手,作者亲身经历了这场席卷美国的危机发展的全过程——房屋滞售,价格跌落,信贷紧缩。而问题的真实情况似乎比这还要严重的多。这场危机给大众留下了太多的猜疑和揣测:它究竟是怎样发生的?未来会发展到何种程度?它给世界经济带来了怎样的影响?
作者通过一个业内人的视角,为我们揭开美国次贷行业的内幕,描绘了一个行业全景和其中形形色色的人物与故事,反映了交易背后的利益勾联,揭示了造成危机的原因和真相。本书试图从行业层面找出解决危机的方法,提出了不少建设性建议。值得一提的是,本书专辟章节,探讨了次贷危机对中国的影响,对中国的决策者、金融业内人士具有借鉴价值。
•什么说美国3/4的次级贷款是不稳定和具有欺诈性的?
•次级贷款行业是如何将美国房价推到不可思议的高位的?
•房地产经纪商是利用何种手段欺骗债权人和债务人的?
•经纪商如何利用巧妙的金融技巧使不合格的贷款者如愿以偿地得到贷款?
•为什么说华尔街与评级机构是推动次贷危机的主要原��?
•解决危机需要综合考虑行业

导读
序
1 拐点
良好的贷款行为变质
目击崩溃
我们都在想些什么?
激流隐退
事态的发展
2 次级贷款业
次级贷款的“枪手”业务
了解次级贷款业
次级贷款业的发展
次贷业的经济学
1998年的**次危机
参与者与业务流程
贷款公司与经纪商的关系
贷款公司与投资机构的关系
冲突的体系
自有文化
白手起家
3 经纪商:抵押融资的软肋
抵押贷款经纪业务
经纪商的业务流程
抵押贷款欺诈
经纪商的谋略
诚实的经纪商
行为失调
不道德的经纪商
我将自己置于何种境地?
对人性丧失信心
4 创新融资的艺术
理解风险
融资创新如何运作
房产评估中的水分
5 华尔街&评级机构:贪婪之至
证券化的影响
何谓抵押贷款支持证券
华尔街蹚浑水
评级机构
利润丰厚的商业模式
插上一手
难以调和的关系
评级机构的权势
谁在导演这场秀?
反应迟缓
证券化如何影响借款人
未来何去何从
6 合零为整
二级参与者——美联储
借款人
随意选择收入和首付款
抵押贷款零售商
建筑商和房地产中介
次贷业的命运流转
判断失误
7 重回正轨
变革计划
投资银行——创造责任
评级机构——彻底检修
抵押贷款经纪人——修补体系
解决欺诈问题——打破思维定式
评估师
贷款指导——很有意义的改变
让欺诈无所遁形
目前的危机
8 次贷对中国的影响
美国房地产市场的崩溃
对美国经济的影响
对中国经济的影响
次贷危机对中国的影响
中国抵押贷款业
美国次贷危机的教训

1 拐点
回首往事,开办一家次级借贷机构的想法带有一股子疯狂。之所以这么说并不是因为6年后这个行业破产了。当我们在2000年9月成立凯尔纳抵押贷款投资公司的时候,我才意识到,对于判断信用不良的借款人这件事,我真的是一无所知。在初入这个行业的前半年时间里,我觉得自己毫无资格负责一家次级贷款公司,正如我无力驾驶一艘航天飞机。
在银行抵押贷款业摸爬滚打的7年为我打下了坚实的业务基础,但是,对通用电气资本(GE Capital)这种级别的公司来说,我所受的学校教育在很大程度上还是很保守。当我初次接触次级借贷业务的时候,这类业务的高风险天性让我认为,这个行当*适合那些头脑不济或大脑受损的人。把钱借给没啥信用的人,这听上去就是一个可怕的想法。而到我亲自品尝了其中的滋味以后,我的想法才有所改变。
1999年,我在美国通用汽车金融服务公司(GMAC)的RFC担任业务代表,这份工作将我引入到相对狭小的细分贷款领域——次级贷款。作为全美*大规模的非机构抵押担保贷款证券商,RFC购买那些不符合房利美(Fannie Mae,全称为联邦国民抵押贷款协会)和房地美(FreddieMac,全称为联邦住房抵押贷款公司)的贷款业务指导准则的贷款。当大部分贷款产品都转向信用良好的借款者时,RFC则开始在次级贷款领域声名鹊起。不久之后,我就认识到,购买高风险抵押贷款这件事还是很有戏的。
我开始这份工作的几个月之后,次级抵押贷款行业就发生了**次业内危机,结果是,这类特别的贷款公司中有大部分都被迫宣告破产。尘埃落定之后,RFC成为为数不多的幸存者之一,机会也由此而生。我的薪水和我创造的收入直接成正比,在我们进行证券化的贷款中,次级贷款创造的利润比其他类贷款产生的利润要高出3~5倍。所以,虽然RFC给了我7种不同产品供出售——从巨额抵押贷款到房屋净值贷款——但是,我对大多数贷款弃之不取,而偏爱次级抵押贷款。
当RFC要求我们全力推进产品销售时,我找不到任何逻辑上的理由去出售那些钱少又毫无竞争力的产品。我觉得,成功的*佳途径就是利用RFC在次贷市场中的行业地位。
也就是在这一年,我遇到了肯·奥曼,他负责**联合抵押公司(First Consolidated Mortgage Company)的二级市场及相关的运营,是我*优质的客户。只用了几个月,我就发现,相比我们大多数人,肯对这个行业有更深刻的认识。他审核买卖交易,掂量借款人的斤两,然后立马能断定这笔贷款的风险收益是否划算。让我印象*深的是,无论贷款是否签批,他的直觉通常都非常精准。
因为他对自己的工作不太满意,而我们又很快地找到了共识,因此,我伺机切入,拉他入伙,成立我们自己的公司。我之前说过,我的资历尚且无法主持一家次级贷款公司,这并非妄自菲薄。在RFC的18个月让我迈入了这个行业的门槛,但还不足以令我应对将要面临的挑战。
在RFC,我购买已经闭合的抵押贷款。而凯尔纳抵押公司的目标是成为一家贷款批发商。我们瞄准的是那些抵押贷款经纪商、独立代理机构,他们在打包高风险贷款的时候需要援手。这种业务要求的判断理解力在我为RFC工作时根本用不着。因为我们要查看的对象全都是硬骨头买卖,我们面临的挑战是要判断出一笔业务的风险是否适宜,一些不应得到融资。因此,我盼着自己也能近朱者赤,具备一些肯的直觉禀赋。
如果你整天都在寻找“刀口”上的业务(风险业务),你很容易迷失,忘记良好的信用风险究竟是什么。幸运的是,肯让我懂得了评估一项贷款的关键所在,首先得问两个基本问题:
问题1——借款人能否支付每月的按揭贷款?
问题2——发放贷款能否改善借款人的现状?
肯告诉我,如果你的两个回答均为“能”,那么,这一笔次级贷款就值得去做。一开始,我认为肯是在开玩笑。
“这就行了?”我问他。“你在次级贷款行业待了10年,你的秘籍就是问借款人能否支付每月的按揭贷款,看他们是否越过越好?”
这些问题虽然很简单,但是,我很快就发现了它们的真正价值。做一名次级贷款人意味着你在一个灰色的世界里生活。大部分的业务信息都不透明,如果我们纠缠于琐碎细节,那我们会整天质疑前期的决定。当然,我们有一定的指导准则,但是有很多产品需要我们具体情况具体处理。这表示,要想存活下去,周全可靠的判断、承担风险的主观意愿以及对直觉的自信力非常关键。在RFC的18个月时间里,我目睹几家贷款公司破产,原因就在于他们并不具备这些特质。
走运的是,我们的公司很快就步入飞速发展。我们一共有三位合伙人,在肯和另一位合伙人迈克·埃利奥特(他也曾在**联合抵押公司工作)的帮助下,我弄清楚了次贷业务错综复杂的方方面面。我个人在实际工作中就依据上述两个问题进行贷款核查。当我怀疑一笔贷款的合理性时,我就拿这两个问题做试金石。从*低限度来看,肯定的回答可以规避道德风险,并让我夜夜安睡,因为我明白我们的决定是正确无误的。良好的贷款行为变质
变化发生的确切时间,我不清楚。但是,在我们公司成立几年后,这个行业开始有所变化。新的次级贷款公司持续涌入市场的同时,华尔街对次级贷款的胃口也越来越大。激烈的竞争和火暴的房地产市场催生了风险更高的贷款产品。作为锚定抵押经纪商的贷款机构,我们的目标是复制竞争性产品。如果不紧跟行业领先者,我们会被迅速地甩到后面。但是,这样的行为产生了一个更大的问题。之前约束我们思想的基本原则慢慢妥协、折中。随着时间推移,对前述问题回答“能”愈发的艰难。
对我来说,这个拐点出现在2005年6月。一直到这个时候为止,我依然认为我们在为借款者提供有价值的服务。尽管这个行业已经有些失常,但我还是试图坚信,如果为借款者提供贷款,他们还贷的可能性大于违约的可能性。违反这一基本原则便打破了原有的均衡。
直到我们为约翰尼·卡特提供贷款,我才认识到我们的业务,确切地说是整个行业,已经迷蒙了双眼。曾经为信用欠佳者提供贷款帮助的次级抵押贷款业,更应发挥的正面效应已不复存在。约翰尼·卡特就是我的警钟。
约翰尼·卡特是南卡罗来纳州乡村的新好男人,他和妻子帕蒂想要实现一个小小的美国梦,他们看中一处面积1 800平方英尺、刚刚竣工的新房。他们找了一个抵押经纪商申请贷款,这家经纪商过去一直为他们忙活融资贷款。
虽然我们是**次考虑这笔贷款,但在此之前,卡特夫妇已经一路被拒。两家贷款公司都把他拒之门外,原因均为信用太差。在第二次被拒之后,经纪商建议他们先为首付存点钱,改善一下信用记录,然后再想办法。他们的信用状况从未好转过,不过,在积蓄了三年之后,他们有足够的钱支付5%的首付了。
然而,卡特夫妇属于高度次贷级别——几乎没有什么信用。信用报告显示,他们打理家庭收支几乎是随心所欲,毫无章法可言。从500多分的信用评分就能看出,支付账单从来不是他们优先考虑的事。 和很多次级借款人一样,他们的问题并不**于此。约翰尼在一个加油站工作,帕蒂则是一名收银员,两人收入拮据。他们月总收入里有一半多要用来还贷。在过去三年时间里,如果不是帕蒂的姐姐让他们住在她家,他们无法存下一分钱。
好命的是,卡特夫妇还有两项资本。首先,他们有5 000美元可以支付首付款。在一个大部分的借款人口袋空空而只想得到贷款的时期,能支付首付款的人是很少的。借款人的首付越多,在谈及过去的信用问题时,就会得到贷款人越多的体贴和宽容。其次,之前,次级贷款行业的产品供应就已经越来越激进,现在亦然如此。如果这笔贷款申请在三年前递送到我们这里,我们会拒绝。信用记录不良、大额待偿债务账户和普通水平的收入,这一切意味着贷款风险非常大。
但2005年,次贷行业对卡特夫妇的看法已经不同了。因为有更宽松的贷款审批标准,他们的情况被认为是可以接受的风险。房屋购买由房地产商会支付所有贷款闭合成本。卡特夫妇带了一张4 750美元的银行本票,足以支付首付款。三年的持之以恒和幸运时机的契合终于得到回报。约翰尼和帕蒂实现了自己的家居业主梦。但他们没有想到,这一切很快就会变成一场噩梦。
目击崩溃
搬进新居后不久,帕蒂因病住了几天医院。由于两周没能返工,她丢掉了工作。帕蒂的收入占家庭收入的40%,因此,他们的收入状况开始出现预警。后来,帕蒂找到了另外一份工作,但是,他们已经在此过程中失去了6周的收入。
他们*大的问题是没有**保险。由于没有**保险,约翰尼得用自己为数不多的收入支付医药费,但也是杯水车薪。丧失的收入和**支出意味着他们得从其他地方挪钱,那就是准备还抵押贷款的钱。很快,他们发现欠钱的时间达到了90天,但丝毫看不到缓解的迹象。
事实证明,并不是只有他们遇到这种困境。从我们这里购买抵押贷款的投资机构会签发一个回购要求。因为卡特夫妇未履行**还贷,因此,按照协议,我们得回购这笔贷款。有时,我们会通过协商解决问题,或在要赔偿前进行回购。但这一次,这些方法都不适用。当一个借款人连续三个月一分钱都没还的时候,贷款就会直接回到我们这儿。麻烦的是,卡特夫妇的贷款并不是我们被要求赎回的**一笔贷款。虽然贷款回购要求通常是一阵儿一阵儿的,但是近来,回购要求来势汹汹。我们可能陷入高成本的持久战,具体情况就看约翰尼的合作程度了。
一旦我们赎回贷款,我会和借款人讨论处理方案。在听完约翰尼的叙述之后,我不禁为他们感到难过。他们要支付25 000美元的医药费,而帕蒂新工作的收入又比以前低。没有人想要依赖融资,但是他们的情况太糟糕了。这夫妻俩需要一个奇迹,没有神灵护佑,他们将失去自己的房子。剩下来**可做的就是决定事情如何了结。
“约翰尼,对你的处境,我很难过。”我开口说,“虽然情况不妙,但我们还得聊聊下一步该怎么做。你的抵押贷款还款目前已经拖延90天了,就是说,你已经欠了2 800美元。而下一笔还款是在一周之后。你考虑一下,还有什么可能的办法可以补上这些钱。”我问他。
“先生,我希望我可以,但是现在,我一点辙都没了。”他说。
就这种情况而言,有三种解决方式。**种方式是,如果他们拖欠债务l20天,那我们就会强制取消房屋抵押赎回权。这一过程通常需要3~4个月。第二种方式是,卡特夫妇填写文件、申请破产保护。因为他们对此局面已无回天之力,所以,贷款回购顶多是被延后一些时日,还是避无可避。不过,卡特夫妇没钱请破产律师,所以这个法子也不可行。*后,卡特夫妇可以同意签订替代合同,将房屋产权签转给我们。这是*容易的解决方法,但是大部分借款人都会拒绝这种方式,因为这要求他们立即搬出去。
约翰尼的坦诚和正直打动了我。他很真诚地想要解决这个问题,但是他实在无能为力。他没有直说,但我感到他想要找到一条出路。如果我估计得没错,他可能准备把房子还给我们。
“约翰尼,如果你同意签这份替代合同,我可以为你做两件事。**,我不会在你的信用报告上记录这件事,因此,没有人知道你放弃了房屋。第二,我可以让你一直住到下个月底,这样你可以有时间找新的住处。”我说。
考虑到约翰尼的选择有限,替代合同是个不错的方案。他可以走出困境并将损失降低至*小,只是损失首付款而已。仔细思量了一个晚上后,约翰尼第二天给我打电话,表示同意这个方案。虽然还是很伤心,但看上去,他基本解脱了。面对一个绝境,我们为他找到了一个出口,他决定采纳。毫无疑问,他是一个特例。处于这种情况的大部分借款人都会采取相反的措施。他们会尽一切可能避免失去房子,而这种做法只会把他们推向被驱赶的境地。
如果进行回购,我们会被套进9万美元,因此,看起来我们避过了一劫。如果卡特申请破产,那我们要等上几个月才拿得到钱,说不定要好几年。而我们刚刚在北卡罗来纳州收回一套房子抵押权,借款人拖了两年时间才搬出房子。如果一个人熟知这套流程,那他可以设法为自己省下很多时间。
我讨厌这份工作的这个环节。一家贷款公司应该是要让人们居者有其屋,而不是把他们撵走。我只能告诉自己,这种情况很合理,只是工作的一部分,每个次级贷款公司都会有这种经历。要是能更好地说服自己就好了。
到底哪里出了错
第二天,我开始复查卡特家的文件。处理很多恶化贷款的时候,我们要进行彻��的检查,要找出问题所在。问题可能是因为我们出了错,或者是源于抵押贷款经纪商的疏忽。无论什么原因都好,明白贷款的违约原因非常重要。一边仔细查看着文件中的收入和信用文件,我一边疑惑,这笔贷款当初是怎么得到审批的。情况是这样的:
·借款人月度总收入是2800美元。
·在每月还贷之后,借款人这个月只剩下700美元。而这些钱必须要支付他们的所有开销,吃的穿的,等等。
·在结清房屋购买费用后,他们的账户里还余下250美元。他们没有积蓄,没有退休养老账户,他们靠每月的工资过日子。
·他们的信用记录很差。除了西尔斯,他们没有任何偿付债权人的历史记录。在贷款被批准的时候,他们还拖欠着债务。信用报告的其余部分全是过去债务账户和注销账户的记录。
·过去一年,他们没有任何租金支付证明,因为他们和帕蒂的姐姐住在一起。我们不清楚他们是否租过房。
·在过去三年时间里,他们两人同时失业的时间超过了9个月。他们都曾经长时间地失过业。
看完所有材料,我想,一定有人出了错。除了房屋价值还不错之外,这笔贷款毫无价值保障。信用状况一塌糊涂,收入微薄,工作时有时无,没有租房史,也没有储蓄可以维持生活。把这些情况凑到一块,收回房屋抵押权是必然的结果了。闭合贷款的时候,我们的脑子究竟在想些什么鬼东西?
我查看了投资者指导文件里的字字句句,想要找出错误所在。结果让我大吃一惊。我们没有环节出错。我们的贷款审批人批准了这笔贷款,然后,我们对这笔交易提供融资,投资机构从我们这里购买贷款,因为这些贷款符合他们的指导要求。贷款不存在任何人为操控或欺诈嫌疑,从收入证明到资产评估,所有步骤都很到位。
我很恼火,但又不知道要归咎到谁的头上。我们为有近似背景的借款人打包贷款已经一年多了。事实上,首付5%的贷款只是我们向经纪商推销的一种细分类产品。这是我**次看到这类产品出现这种**状况,从风险的角度,这是根本没道理的事。
……

**手的详尽资料、亲自参与次贷业务的深刻体会,细致入微;令人信服的透彻分析,理性、具体、可行的改革思路和建议……所有这些,让本书成为迄今为止关于次贷危机*好的著作。作者不像一般经济学者谈论次贷危机时,大而化之地夸夸其谈,也不像有些官员议论次贷危机时,居高临下般指手画脚。他设身处地地分析整个次级债券行业里每个参与者的动机、利益和局限,从而让我们明白要避免未来出现类似危机,应该全面改革整个贷款行业和资产证券化的制度和机制。尤其难能可贵的是,作者对次贷危机如何影响中国经济、金融进行了简要却深入的剖析,值得我们认真思考和借鉴。全面、深入检讨美国次贷危机的痛苦教训,是所有中国金融行业参与者的必修课,是我国大规模发展资产证券化和衍生金融产品的必要准备。 ——向松祚经济学家 所有今天的故事都是明天的历史,当未来的历史学家拿着放大镜查考今天美国次贷危机的线索和成因时,理查德•比特纳先生的《贪婪、欺诈和无知——美国次贷危机真相》将能够为后人的研究提供真实而鲜活的素材。 ——宋鸿兵《货币战争》作者 次贷危机对于美国人是一场灾难,对于中国人则是一团迷雾。房价缘何冲高而又暴跌?美国的次级贷款为何会引发出金融危机而危机又为何漫延成全球性的信用危机?各种投资机构、投资银行以及评级公司在整个过程中都扮演了什么样的角色?中国人可以从这一历史事件中获得哪些启示?本书就像及时雨一样为我们拨开迷雾,娓娓道来,回答我们心头的疑问。 ——贝多广 中国国际金融有限公司董事总经理 次贷危机如此之深地影响着全球金融市场,无数人在问:这个怪物究竟是怎么闯进我们的花园的?摄像头失灵?警铃失声?门卫跑哪里去了?《贪婪、欺诈和无知——美国次贷危机真相》的启示是,怪物其实一直在跑,只不过当人们看重商业模式胜于商业信用、看重融资创新而不在意风险控制时,他们迷蒙的眼睛对怪物是视而不见的。 ——秦朔 《**财经日报》主编 谁是推高房价的罪魁祸首?次级贷款,如何引发了美国现代史上*严重的信用危机?次贷危机离中国究竟有多远?它的影响是否刚刚初现?美国金融贷款机构**人士揭开行业内幕,特为中文版专辟章节探讨中国如何从次贷危机中吸取教训。解读这场充满诱惑与欲望的**游戏。
《货币战争》作者宋鸿兵、经济学家向松祚、中国人民银行研究局研究员邹平座、中国国际金融有限公司董事总经理贝多广、《**财经日报》主编秦朔联袂**。

理查德•比特纳(Richard Bitner),康奈尔大学传播学硕士。现任LTV Media出版传播咨询公司总裁。曾有14年抵押贷款业从业经验,其中5年担任Kellner投资公司总裁。目前,他担任Family Gateway 房地产公司的董事。