《房地产金融》主要论述指导房地产业进行开发、投资和居民房屋购买活动的融资理论与方法。由于房地产投资规模大、需求资金多,所以金融业的介入对开发商而言是必需的;对居民购房者而言,由于房屋是市场经济社会中家庭*主要的财产,需要多年(10~30年,视社会发展水平和家庭收入而不同)的家庭积蓄,所以住房消费贷款也是不可或缺的。从以上可以看出,金融业是房地产开发经营、投资活动的催化剂,也有人将金融业视作房地产业的血液。同时,房地产业的发展,也为金融业的发展提供了广泛的业务,促进了金融业的发展。在高度发达的市场经济条件下,房地产业同金融业相互作用、相互渗透,二者密不可分。不当的房地产业发展可能导致金融业受损,反过来,金融业的不景气或不当介入也可能导致房地产业受损或超常发展。两者的良性互动可以促进社会的发展,而非良性互动又可能对国民经济的发展产生不良影响。所以,房地产金融问题不仅是房地产业的问题,也是金融业和宏观经济的大问题。

**章 绪论
**节 房地产金融的作用和重要性
第二节 房地产金融的发展
第三节 房地产金融的概念和内容
第二章 房地产金融基本知识
**节 房地产金融中的资本流及资金来源
第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素
第三节 利率、贴现率和现值
第四节 资产收益率
第五节 信贷.担保贷款和抵押贷款
第三章 抵押贷款的运作
**节 杠杆原理
第二节 抵押贷款的偿还
第三节 抵押贷款的运作过程
第四节 抵押房屋的使用和管理
第五节 利率变化对还款额的影响
第六节 期前还款的处理
第七节 其他抵押贷款类型
第四章 个人住房贷款
**节 概述
第二节 个人住房贷款的申请,审查和审批
第三节 个人住房贷款的发放
第四节 个人住房贷款贷后管理与贷款偿还
第五章 房地产开发贷款
**节 房地产开发贷款程序
第二节 房地产开发贷款的项目评估
第三节 房地产开发贷款贷后管理
第六章 收益性房地产贷款
**节 收益性房地产投资及放款决策
第二节 放款人对贷款的评价
第三节 借款人评价和决策
第七章 住房公积金贷款
**节 住房公积金制度概述
第二节 住房公积金管理
第三节 住房公积金贷款
第八章 房地产保险
**节 保险基本理论
第二节 保险基本原则
第三节 保险合同
第四节 房地产保险产品
第五节 房地产保险的运营
第九章 抵押贷款的二级市场
**节 房地产抵押初级市场和二级市场
第二节 房地产抵押二级市场的运行
第三节 抵押贷款证券化的条件
第四节 抵押二级市场在中国的可行性
参考文献

第二章 房地产金融基本知识
第三节 利率、贴现率和现值
一、利率
(三)实际利率
1.定义。由于预测到未来物价会波动,因而利率也随之起伏,这常常会困扰抵押借款人和放款人。由物价上升而导致的利率攀升会增加借款人的资金使用成本,反过来又会降低放款人的收益。名义利率是放款人按当前状况向借款人征收的货币成本,没有剔除通货膨胀的影响。实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率,它是借(贷)款人所付(取得)利息(润)率减去通货膨胀后的利息。物价指数是通货膨胀的衡量标准,可以说明购买力的变化情况。
2.物价指数校正。一般贷款合同所用的利率为表面利率。我国通常使用的储蓄保值率实质上就是通胀溢价,是利用物价指数对利率的校正。一般借贷双方可以通过协商而达到双方满意的实际利率。假设放款人愿将现金以4%的年息贷出,那么在贷款期间,同一单位货币必须具有相同的购买力,否则实际利率就要变化。如果甲某贷出100元,一年后可收回104元,它较一年前100元的购买力高4%,这里假设一年中货币的购买力保持不变。如果物价指数上升4%,这样一年后104元的购买力同一年前100元的购买力相同,利息收益被物价的上升抵消。
为了取得一定的收益,如4%,银行必须要求近8%的表面利率,也就是必须考虑可能的物价上升对一年后货币购买力的影响,应将物价上升部分从名义利率中减去,以求得实际利率即4%,这里的8%为名义利率。为了避免未来物价上升造成的购买力损失,放款人和存款人通常都追求一个高的名义利率。由于对未来物价指数的预测不同,要制定一个被借贷双方都能接受的利率有时是困难的。
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